作文一:《小学作文:游五龙山》400字
游五龙山
沈阳五龙山风景区,位于沈阳市北部的法库县丁家堡村,景区规划总面积40平方公里,其中森林面积30平方公里,是一所集休闲度假、商务会展、文体娱乐、旅游观光为一体的国家AA级旅游度假区。五龙山景区得山水之灵秀、集佛教于一地。另外,五龙山还以“五绝十景”著称:五绝:古殿奇松、五龙神泉、朝阳古洞、赐福林塔、沈阳鼓山。十景:碧云宫、五龙亭、狐仙洞、腾龙古松、雕龙玉碑、天树琼浆、明开夜合、枫林叠影、杏林风韵、秀水河战役**指挥所。 五月四日,我和爸爸乘坐沈阳客运集团的大客,经过三个多小时的车程,终于来到了想望以久的五龙山,刚一下车,啊!空气好新鲜呀!小河好宽阔呀!高山好美丽呀!我真不知道用什么样华丽的语言来行容这里的美丽景色。
我和爸爸吃完了中午饭,开始上山。刚走一会,就见到一条弯弯的小经直插入山里。又走了一会,我闻到了一股浓浓的香味,到了百花园,那里的花好香、好美呀!
一会儿,来到了朝阳古洞,朝阳古洞又称
作文二:《五龙山春游作文150字》400字
昨天老师带来了一个消息:明天去。这时教室里像炸开了锅,有的同学满地乱跑,有的同学大声喊:“明天要去,明天去春游。”第二天,同学们兴高采烈地进了教室,把自己的小食品拿出来看,交换。我们行驶在立交桥上,看见立交桥交错着像流星划过天空。路过农田,看见农民们正在种菜,我想:他们正在大太阳下面,多热啊~我们坐在车上有空调,还浪费粮食,真不应该。不知不觉地到了五龙山,我们下了车,看见一座起码有五层楼高的菩萨雕塑。同学说:“你们看那么大的菩萨雕塑,怎么才点三根那么小的香,”同学们笑得前仰后合。我还看到了一座中等的弥来佛,他的肚子像一面大鼓。吃过午饭,我们玩套圈游戏,有套中一个的,二个的,三个的,还有一个也没套中的,我却套中了四个。我们去小溪玩,小高同学把小刘同学拖进水里,等小刘同学走上来,裤子、鞋全湿了。五龙山的美景怎么都说不完,还是你自己来看看吧~大全推荐:
作文三:《作文:忆五龙山游记》500字
忆五龙山游记
祖国大地从南到北,地广物博,不仅幅员辽阔,而且有着无数美丽的山河。
今天,我在阳光的普照下来到了郚山的五龙山。? ?小 荷 作文网
五龙山山势险峻,山上郁郁葱葱,好像披上了一层浓浓的绿纱,美丽而不单调,蝉的声音渐近渐远,也于是在唱蝉家族中的流行曲吧。
走进五龙山,首先收入眼帘的便是一幅五龙腾飞图,五条金龙在云层中自由自在的飞行。我先去观看了相望了许久了的梅花鹿。孔雀……等动物。随后,又观赏了那儿波光粼粼的湖泊,五龙湖,湖面水平如镜,湖水清澈见底,宛如一位恬静温柔的少女。紧接着,我又去爬山,没曾想层层难上,而如今又接近午时,所以累得我大汗淋漓,上气不接下气,不过幸好山顶上的风异常凉爽,把我的疲惫和劳累全吹走了,真可谓别有一番洞天啊。
下山后,我又去了另外一块宝地,唐王山,在唐王山我参观了孟姜女的雕像,以及大吊桥,孟姜女的雕像大约高2米,栩栩如生,眼睛望着远处早已破裂的齐长城。而大吊桥在距雕像不远的地方,架在东西两座山崖上,大致有3.4米长。走在上面的感觉也很奇妙。你刚刚踏上去时摇晃的非常厉害,但继续走下去,会慢慢的平稳起来。
玩了很长时间后,在爸妈的催促下依依不舍的离开了
作文四:《五龙山周边配套》1000字
五龙山周边配套
交通配套
现有道路:蜀龙路四期,目前已修通至三环;川陕大件路;绕城高速;成绵高 速;
规划道路:地铁 1号线, 3号线的开通,贯穿南北; 2012年蜀龙路五期通车后, 从本项目到建设路商圈仅 13公里,约 20分钟车程; 2012年成绵城际快铁:位 于项目东侧,站台在离项目北 1公里,可直达市区和绵阳。
60 旅游集散中心—五龙山
110 国际商贸城公交站—五龙山
商业及教育配套
1. 商业配套五龙山公园项目在龙山大道两侧,规划了两大商业组团,面积约 10-15万平米的商业配套。根据业主的需求,我们将项目商业定位为特色型、便 捷型、舒适型、综合型商业。
第一个商业组团,紧邻点睛湖的风情商业街,我们叫它“山语长廊” 。该商业街 主要提供项目基础配套服务,包括商业街区及独栋湖景商业两部分,业态包括 零售、超市、服务、银行、餐饮等。目前意向入驻已经洽谈中的品牌商家有: WOWO 超市、屈臣氏、一些高端银行、高端餐饮等,满足你的日常消费、购物所 需。
第二个商业组团我们引进了一种全新的商业模式—— POWER CERTER,类似于目 前宜家所在的新南购物天地板块的商业集群。规划用地约 207亩,预计商业规 划面积约 10万平米。规划了以商业中心为主的业态,如大型超市、大型专业卖 场、大型餐饮零售、电影休闲。目前在洽谈的意向商家包括:沃尔玛最高端的 产品——沃尔玛山姆店,泰国的正大生活广场, KFC DT店,迪卡侬,四川太平 洋影院五龙山电影主题公园等大型零售商。目前太平洋院线,已签署意向合作 协议,拟建西南首个约 3万平米的电影主题公园,包括 20-25个电影厅,其中 包含 IMAX 影厅,及与电影配套的餐饮、娱乐、休闲、文化业态。
。
2. 教育配套
为了给业主子女提供较良好的教育配套,五龙山此次也拟倾情引进四川省创办
最早、规模最大、质量最高的外国语学校——成都外国语实验学校。成都外国 语实验学校,涵盖小学、初中、高中,真正做到为业主子女提供全程的高品质 的教育服务。
大学:西南石油大学、四川音乐学校、成都医学院、成都理工、电子科大 金苹果森林幼儿园、万科双水岸东方剑桥
中学:石室中学北湖校区、三原外国语学校、新都一中、新都兴城中学
周边主要景观配套:
800亩的植物园
15万平米北郊森林公园
3000亩的熊猫基地
规划面积 2.86平米公里的北湖公园
2000亩的凤凰山森林公园
6000余亩的五龙山风景区
保利高尔夫球场
198郁金香公园
泥巴沱风景区
周边医疗配套 :
成都军区总医院、人民医院、成都医学院、第一附属医院、新城医院、新城中 医院
酒店配套:
皇冠五星级酒店、五粮液酒店、和信酒店、
作文五:《五龙山施工资料》4800字
壶关县五龙山乡五龙山至石岩头 以工代赈公路建设项目 施
工
资
料
壶关县宏达建筑安装有限公司
目 录
1. 施工合同
2. 开工报告
3. 施工组织设计方案报审表
4. 施工组织设计方案
5. 施工进度报审表
6. 施工进度报表
7. 施工测量放线报验单
8. 工程量报审表
9. 工程材料报验单
10. 水泥合格证
11. 水泥检验报告单
12. 混凝土立方体抗压强度试验报告单 13. 细集料试验记录单
14. 细集料试验报告
15. 粗集料试验报告
16. 粗集料试验记录单
17. 矿质混合料配合组成试验记录单 18. 矿质混合料配合组成试验报告
19. 水泥物理力学性能试验报告
20. 无机结合料稳定土击实试验记录单 21. 土工击实试验记录单
22. 土工击实试验报告单
23. 水泥混凝土拌合物表观密度试验报告单 24. 水泥混凝土拌合物稠度试验报告 25普通混凝土配合比设计试验记录单 26. 普通混凝土配合比设计试验报告单 27. 分项工程质量检验评定表
28. 分项工程质量检验批报审单
29. 路面断层厚度检查记录单
30. 沥青路面压实度试验报告
31. 砼路面平整度检查记录表
32. 砼路面厚度检查记录表
33. 砼面层现场质量自 (抽 ) 检查记录表 34. 路面宽度、中线偏位检查记录表 35. 工程量签证单
36. 工程量决箅书
37农民工务工表
38. 竣工报告申请书
39. 竣工报告
40施工日记
山 西 省 以 工 代 赈 工 程
县 (区 )
开 工 报 告 报 审 表 编号 :A-2
施单位、施工单位、监理单位各存一份。
开 工 报 告 施工许可证号 : 编号 :
壶关县五龙山乡五龙山至石岩头 以工代赈公路建设项目
施
工
组
织
设
计
方
案
壶关县宏达建筑安装有限公司
壶关县五龙山乡五龙山至石岩头
以工代赈公路建设项目
一 、工程概况
1. 项目名称 :壶关县五龙山乡五龙山至石岩头以工代赈公路建设项 目
2. 建设单位 : 壶关县五龙山乡人民政府
3. 主管单位 : 壶关县发改局以工代赈办
4. 建设性质 : 改造
5. 建设内容及规模 :该项目全长 6.0公里 , 按山岭重丘区四级公路标准 建设 :。
主要工程量有 :
1.) 路基土方 3160立方米
2.) 路基石方 1600立方米
3. )18cm水泥混凝土面层 4048立方米
4. )20cm泥结碎石垫层 27003立方米
5.) 排水防护工程 800立方米
6.) 涵洞 4道
6. 工程总投资 :219万元 , 平均每公里造价 36.6万元。其中省配套以工 代赈补助资金 175万元 , 地方自筹 44万元。
7. 建设工期 : 建设工期为 6个月 , 即 2012年 5月至 2012年 10月。 二 、施工措施 , 质量控制目标
根据工程实际情况 , 因地制宜 , 尽可能使用当地建材和当地农民 工。规范作业 , 严格管理 , 以达到实施方案目标质量。
首先成立施工项目领导班子 , 以项目经理郭长根为项目总负责 人。 以下发的工程可行性研究报告为依据 , 要求施工技术人员懂技术、 懂管理 , 有一定的组织协调能力 , 有责任心。精心组织机械设备人员、 材料 , 建立健全质保体系 , 对沿途施工线路要注意环境保护 , 抓好安 全管理体系 , 和质量检测体系 , 以期达到合格工程。
1. 认真检查进场材料 , 不合格材料严禁入场。
2. 做好施工自检工作 , 自检合格后报监理与建设单位验收。
3. 做好资料收集工作 , 努力做到施工与资料同步进行。
三 、组织管理机构 :
为了确保项目的顺利实施 , 遵循“合理、科学、高效、 ”的 原则 , 成立现场管理小组 :
配备施工项目经理 1人负责全面协调工作
工长 1人负责现场指挥安排人员 ,
技术员 1人负责技术工作 ,
安全员 1人施工安全 ,
材料员 1人负责材料质量及调配工作。
四 、安全施工措施 :
安全施工保证措施是工地工人生活安全的有效保障 , 为使本工 程在施工过程中杜绝事故发生 , 特制定本工程安全施工措施。
1. 把安全施工责人任制广泛宣传给每个施工人员,做到使每个
工人心中有数 , 建立好工地安全生产资料 , 把安全施工和经济效 益挂钩。
2. 机械作业的边坡应检验其稳定性。当不能满足时 , 应采用加固 措施 , 当使用铲车作业时 , 挖掘深度应严格按其规定进行 , 有支撑 的基坑使用机械挖掘时 , 应防止作业中碰撞支撑。
3. 配合挖土机作业人员 , 应在其作业半径以外工作。当挖土机停 止回转并制动后,方可进入作业半径内工作。
壶关县宏达建筑安装有限公司 2012年 5月
山 西 省 以 工 代 赈 工 程
县 (区 )
施工组织设计 (方案 ) 报审表 编号
施单位、施工单位、监理单位各存一份。
山 西 省 以 工 代 赈 工 程
县 (区 )
施工 (调整 ) 进度计划报审表 编号 :A-2
施单位、施工单位、监理单位各存一份。
壶关县五龙山乡五龙山至石岩头以工代赈公路建设 项 目 施 工 进 度 计 划
壶关县五龙山乡五龙山至石岩头以工代赈公路建设项目全长 6公里 , 包括路基、路面、排水防护、涵洞工程 , 计划总工期六个月 , 自 2012年 5月至 2012年 10月完成全部工程。
实施计划安排为 :
2012年 5月 ---7月完成路基工程。
2012年 7月 ---9月完成路面工程。
2012年 10月完成排水工程。
建设项目施工进度表
本表一式三份 业主 监理 施工各一份
本表一式三份 业主 监理 施工各一份
本表一式三份 业主 监理 施工各一份
本表一式三份 业主 监理 施工各一份
本表一式三份 业主 监理 施工各一份
县 (区 )
工程量报审表 编号 A-8
施单位、施工单位、监理单位各存一份。
县 (区 )
工程量报审表 编号 A-8
施单位、施工单位、监理单位各存一份。
县 (区 )
工程量报审表 编号 A-8
施单位、施工单位、监理单位各存一份。
县 (区 )
工程材料 \种子 \苗木报验单 编号 :A-3
施单位、施工单位、监理单位各存一份。
县 (区 )
工程材料 \种子 \苗木报验单 编号 :A-3
施单位、施工单位、监理单位各存一份。
县 (区 )
工程材料 \种子 \苗木报验单 编号 :A-3
施单位、施工单位、监理单位各存一份。
县 (区 )
工程材料 \种子 \苗木报验单 编号 :A-3
施单位、施工单位、监理单位各存一份。
县 (区 )
工程材料 \种子 \苗木报验单 编号 :A-3
施单位、施工单位、监理单位各存一份。
县 (区 )
工程材料 \种子 \苗木报验单 编号 :A-3
施单位、施工单位、监理单位各存一份。
县 (区 )
工程材料 \种子 \苗木报验单 编号 :A-3
施单位、施工单位、监理单位各存一份。
县 (区 )
工程材料 \种子 \苗木报验单 编号 :A-3
施单位、施工单位、监理单位各存一份。
县 (区 )
工程材料 \种子 \苗木报验单 编号 :A-3
施单位、施工单位、监理单位各存一份。
县 (区 )
工程材料 \种子 \苗木报验单 编号 :A-3
施单位、施工单位、监理单位各存一份。
合格证及发票证书 : 粘 贴
壶关县五龙山乡五龙山至石岩头 以工代赈公路建设项目
竣
工
报
告
壶关县宏达建筑安装有限公司
壶关县五龙山乡五龙山至石岩头以工代赈 公路建设项目竣工报告
在县以工代赈办的指导下 , 在乡政府的大力支持下 , 在监理 的积极配合下 , 经过近 6个月的紧张施工 , 由我公司承建的五龙山乡 五龙山至石岩头以工代赈公路建设项目 , 经过自检及建设、监理、初 验 , 且资料齐全现已具备了交竣工条件 , 特向县乡领导申请验收。 一 、工程概况
1. 项目名称 :壶关县五龙山乡五龙山至石岩头以工代赈公路建设项 目
2. 建设单位 : 壶关县五龙山乡人民政府
3. 主管单位 : 壶关县发改局以工代赈办
4. 建设性质 : 改造
5. 建设内容及规模 :该项目全长 6.0公里 , 按山岭重丘区四级公路标准 建设 :。
主要工程量有 :
1.) 路基土方 3160立方米
2.) 路基石方 1600立方米
3. )18cm水泥混凝土面层 4048立方米
4. )20cm泥结碎石垫层 27003立方米
5.) 排水防护工程 800立方米
6.) 涵洞 4道
6. 工程总投资 :219万元 , 平均每公里造价 36.6万元。其中省配套以工
代赈补助资金 175万元 , 地方自筹 44万元。
7. 建设工期 : 建设工期为 6个月 , 即 2012年 5月至 2012年 10月。 二 、施工措施及过程
根据工程实际情况 , 因地制宜 , 尽可能的使用了当地建材和当地 农民工。规范作业 , 严格管理 , 达到了实施方案目标质量。
自合同签定后我公司首先成立了施工项目领导班子 , 以项目经理 郭长根为项目总负责人 , 李海祥为技术负责人 , 以下发的工程可行性 研究报告为依据 , 组织施工技术人员学技术、学管理 , 学规范 , 组织了 一定能力的工人。经过精心组织机、精心施工、克服困难、 建立健 全质保体系 , 对沿途施工线路注意环境保护 , 抓好安全管理体系 , 和质 量检测体系 , 以期达到了合格工程。
4. 认真检查进场材料 , 不合格材料严禁入场。
5. 做好施工自检工作 , 自检合格后报监理与建设单位验收。
6. 做好资料收集工作 , 努力做到施工与资料同步进行。
三 、组织管理机构 :
为了确保项目的顺利实施 , 遵循“合理、科学、高效、 ”的 原则 , 成立现场管理小组 :
配备施工项目经理 1人负责全面协调工作
工长 1人负责现场指挥安排人员 ,
技术员 1人负责技术工作 ,
安全员 1人施工安全 ,
材料员 1人负责材料质量及调配工作。
四 、安全施工措施 :
安全施工保证措施是工地工人生活安全的有效保障 , 为使本工 程在施工过程中杜绝事故发生 , 特制定本工程安全施工措施。
1. 把安全施工责人任制广泛宣传给每个施工人员,做到使每个 工人心中有数 , 建立好工地安全生产资料 , 把安全施工和经济效 益挂钩。
2. 机械作业的边坡应检验其稳定性。当不能满足时 , 应采用加固 措施 , 当使用铲车作业时 , 挖掘深度应严格按其规定进行 , 有支撑 的基坑使用机械挖掘时 , 应防止作业中碰撞支撑。
3. 配合挖土机作业人员 , 应在其作业半径以外工作。当挖土机停 止回转并制动后,方可进入作业半径内工作。
经过近 6个月的紧张施工 , 经过自检及建设、监理、初验 , 且资 料齐全现已具备了交竣条件 , 特向县乡领导申请验收。
壶关县宏达建筑安装有限公司 2012年 11月
竣 工 报 告 施工许可证号 : 编号 :
壶关县五龙山乡五龙山至石岩头 以工代赈公路建设项目
施
工
日
志
壶关县宏达建筑安装有限公司
施 工 日 志 日 期 : 2012 年 5 月 21 日 星 期 页 码
施 工 日 志 日 期 : 2012 年 5 月 22 日 星 期 页 码
施 工 日 志 日 期 : 2012 年 5 月 23 日 星 期 页 码
日 期 : 2012 年 5 月 24 日 星 期 页 码
日 期 : 2012 年 5 月 25 日 星 期 页 码
施 工 日 志 日 期 : 2012 年 5 月 26 日 星 期 页 码
施 工 日 志 日 期 : 2012 年 5 月 28 日 星 期 页 码
施 工 日 志 日 期 : 2012 年 5 月 29日 星 期 页 码
日 期 : 2012 年 5 月 30 日 星 期 页 码
日 期 : 2012 年 6月 1 日 星 期 页 码
日 期 : 2012 年 6月 2 日 星 期 页 码
日 期 : 2012 年 6 月 3 日 至 8日 星 期 页 码
施 工 日 志 日 期 : 2012 年 6月 10 日 星 期 页 码
作文六:《温岭五龙山公园-修1》11900字
温岭五龙山公园设计方案说明
一、基本概况
(一)、地理位置 (二)、自然条件 (三)、风景资源现状概述
(四)、植被现状 (五)、现状评估
二、规划依据与基本设计理念
(一)、规划依据 (二)、设计理念
三、性质及目标
(一)、性质 (二)、目标
四、规划结构及功能分区
(一)、规划结构
(二)、功能分区
五、景区及景点规划
(一)石夫人特色游览区 (二)锦屏山休闲度假区
(三)天竹山生态游览区 (四)植物园
(五)石艺园 (六)景园游憩区
六、专项规划
(一)保护与开发规划 (二)道路交通规划
(三)建筑风貌规划 (四)绿化规划
(五)环境保护规划 (六)环境卫生规划
(七)给排水规划 (八)电力电信规划
七、用地平衡造价预算
一、基本概况:
(一)地理位置:
五龙山公园位于温岭市东南,公园西南面与温岭城区毗邻,
分界线为温岭城区东边界石夫人路。东南面眺望湖漫水库,西北
面与大尖山余脉相接,环抱温岭县城。
公园规划面积约6.4平方公里,其中海拔50米以上丘陵山地
约4.9平方公里,50米以下缓坡地占1.5平方公里。规划涉及下
河、后应、屏下、横溪、焦湾、石仓、湖南、下岱严共计8个行
政村。
(二)、自然条件
温岭属中亚热带气候,受海洋性气候影响明显。气候温和,
四季分明,温度适中,热量充裕,雨量充沛。但同时,气候受季
风气候不稳定性影响,灾害天气较频繁。
(三)风景资源现状概述
(四)植被现状
整个温岭市属于亚热带低丘森林植被
区系,根据五龙山所处的地理位置、土壤和
地形条件,结合现场勘察的结果,可以分析
得到:五龙山的绝大部分属于灌草针叶林区;
局部陡坡处为疏林区;靠近山脚部分为栽植
被区;还有少部分的裸岩区。灌草针叶林区
中乔木以马尾松、杉木等纯林为主,杂有少
量的枫香、乌柏、合欢、栎类等阔叶树,禾本科的茅草占有优势,灌木有胡
枝子、杜鹃、茶、山茶、桅子花等。疏林区以马尾松林为主,栽植植被区主 要以桔树、杨梅为主,有少量的李树。
整体的植物覆盖率较高,但由于局部山体的开采,梯田的荒废,
植被有一定程度的破坏。从景观上来说,植物的品种过于单一,阔
叶树所占的比例较小,局部地区缺乏花灌木的点缀,景观季相、特
色不明显。
(五)现状评估
1、现状优势
1)、石夫人风景资源独特,是温岭市重要的自然标志,具有温岭地标性作用。另外,百丈岩、卓笔岩、玉楼岩等风景资源也极具可赏性,奇异的岩石景观是五龙 山公园重要特色。
2)、五龙山公园山青水秀,五龙、锦屏山与湖漫水库等共同构成了整体
优美的山水景观。山形优美、水体清澈,均为品质上等景观。
3)、五龙山 公园内植被丰茂、覆盖率高,生态功能平稳优质、环境基础
好、无污染源。
4)、五龙山公园占地约6.4平方公里,占地面积大,有一定规模优势。
5)、公园所在地交通区位优越,紧邻城市,另外市区人民路及城市交通性道路等均经过五龙山公园。
2、劣势与不足:
1)、公园特色岩石景观形象鲜明,但丰富度不足,容易让游人产生单调
乏味之感。
2)、公园植被林相和林种均不够理想:①、林种结构不合理,以松为主,
缺乏风景林;②、树种结构不理想,以松、柏为主,阔叶树种面积较少;③、植被林相过于单纯及至单调,色叶树种较少。
3)、公园内存在一定水电基础设施,但远不能满足功能要求。
4)、湖漫水库为温岭饮水水库,故须设水源保护区,同时,风景区内开
发、规模也必须适量。
二、规划依据与基本设计理念
(一)规划依据
1、温岭市城市总体规划(1995-2010)
2、温岭市城市绿地系统规划(1995-2010)
3、温岭县志(1992年版)
4、温岭地名志
5、国家及浙江省有关公园规划设计的法规、法则、规则。
6、温岭市城建局关于五龙山公园的规划设计意见。
(二)、设计理念:
1、基于城市发展脉络,完善现有绿地系统,促进未来城市绿地系统的良性发展,将自然和未来城市溶为一体,促进温岭成为美丽而宜人的山水园林城市。
受地理环境限制,温岭城市发展沿北轴与东轴延伸。在平原地城市化急剧发展,自然要素迅速消失,取代之的是现代化的城市化景观,所以,楔状深入城区的北山(城西)五龙山(东南)凤凰山(东西)对缓解城区的环境压力非常重要。
从城市结构来分析,三块丘陵地分属不同城市组团。从整体上考虑,作为与城市紧邻的低山丘陵地,将它们定位为城市公园应该是准确的,但三个性质不尽相同的城市组团对环境需求应该是有差别的。
凤凰山与城东工业区相邻,因此,其主要起到作为城市绿肺作用,调节空气,抚育植被、涵养水土。与主要居民区相距较远,公共性相对较弱。
北山片与旧城关镇及城西北,城西南组团距离近,是非常不错的城市居民休闲环境,其主体山脉较高远。
五龙山公园。深入新规划的城南组团,贴近未来的城市中心。公园附近即为文教区、行政区、居住区及规划的摩托城。是非常好的公共休闲环境。在城市绿地系统的概念上,五龙山与瓦屿山公园及规划中的锦屏公园形成一条城市绿色走廊。五龙山内各山各具特色,可登、可憩。
2、突出表达当地特色景观,充分体现地方文脉。
(1)、五龙山特色景观为石夫人,这是温岭的地标性景观,其它如百丈
岩、卓笔岩等奇岩异石景观也是五龙山公园特色,在设计中尽量保持。
(2)、此外,温岭以石雕最为著名,五龙山公园设计时注意发扬温岭的
石文化。
3、基于生态原则,设计从景观生态学的角度出发,充分发挥五龙山公园对温岭城市的生态改善作用。设计以营造绿色环境为主要宗旨,充分改造五龙山公园内的植被,注重种植设计、利用当地乡土树种,创造复层混交的植被群落,使五龙山公园成为温岭城市的绿肺。
4、设计要追求时代风格,满足现代人的生活游憩需要。五龙山公园的设计要利用现代规划设计理念,使用现代新材质,创造公共游憩空间,满足现代城市居民生活的需要。要加强五龙山公园与温岭城市之间的有机协调。
三、性质及目标
(一)、性质:
由于五龙山公园紧邻温岭城市核心区,并且其山、水、石景观非常突出。公园对改善城市生态环境,为市民提供优越的游憩空间具有十分重要的作用。按照建设部城市绿化管理条例的精神和公园设计规范的设计原则,对五龙山公园的定性应为市级大型综合性文化休息公园。结合五龙山公园自身特色,将五龙山公园定位为以山水景观为主体,以奇峰异石景观为主要特色,以休闲娱乐、生态游憩为主要功能,并适当配以教育、观光、度假功能的具当地文脉精神的市级大型综合
性文化休憩公园,是温岭城市的绿肺。
(二)目标
五龙山公园的规划建设既是温岭城市景观的主景,又是温岭城市绿地系统规划重要组成部分。结合温岭的城市建设,并充分利用五龙山公园现有的优美山水景观及奇异岩石景观,以科学的系统的方法进行规划,以创造出符合当地人文特征及特定生态关系的和谐并富有生机的人居环境,为温岭市民提供一处布局合理,环境优美,具休闲娱乐等功能的生态型开放式活动场所。
四、规划结构及功能分区
(一)规划结构:
规划结构以地形地貌与景观资源分布为基调,并结合城市总体发展,通过计算机GIS模型评估,并结合实地考察,我们将整个规划结构总结为“一轴、三区、两翼”,一轴为串接主要景点和制高点的步游道系统,三区则是结合山体结构及特色景观不同而规划形成的三个功能区块,两翼则指五龙山公园山体南北两侧规划范围内的缓坡地。
(二)功能分区:
从公园的实际地形地貌,景观资源分布,并结合城市总体规划及周边发展的需求,将五龙山公园分为三大特色景观空间区,及反映温岭地域文脉特色的石艺园,兼具教育与休闲功能的植物园及北侧景园休憩区。
1、石夫人特色游览区:该区呈带状楔入城市网络,区内主要游览点有石夫人和百丈岩、皇后岩。规划在原有基础上建成以石景为主的自然式景区,将在现有景观的基础上再多提供几个停留休憩赏景空间,并增加一些具自身特色的风景林。
2、天竹山生态游览区:该区主要由两座山峰组成,海拔分别为:天竹山(253.7米)、湖漫山、山体陡峻,以灌草针叶林为主。乔木以马尾松、杉木为主要树种、夹生枫香、香樟、栎木等。山谷内流水潺潺,森林郁闭度较高,海拔高处可鸟瞰整个城市及湖漫水库。该区的建设将在植物群落学和景观生态学的指导下,规划不同丰富植物群落,保护自然界生物多样性,使人与大自然充分融合,从而创造出生态良好、富有大自然野趣的环境,该区突出表达自然特色。
3、锦屏山度假游览区:该区山体呈环形盆地状结构,中部东龙坑海拔较
低, 植被分布差异较大,东南局部地块的植被破坏程度严重,主要景点为锦屏山、寿仙洞等,锦屏区内有郁闭度非常高的山林幽谷,
又
有大的低坡度山地,故 该区的建设将结合休闲度假、森林游乐的项目开发,该区的建设将为温岭人提供一处度假、休闲的好地方。 4、石艺园:石艺园位于石夫人特色游览区南部缓坡地,此处现状为农田、果园、菜地和竹林,土壤肥沃。现状竹林果园等都具有较高的观赏价值。背景为具有地标作用的石夫人,该园建设考虑利用温岭当地石材,发挥当地石雕艺术、利用现代规划设计手法,建成一处具地域文脉特色,同时又满足现代城市居民、游憩、休息需要的空间景观。 5、植物园区:植物园区位于五龙山景区南部缓坡地,自然现状与石艺园处相同,但具有一处流水潺潺的水溪。在综合考虑到温岭城市绿地系统及其公园南部温岭中学的要求,将在此处建设一处植物园。植物园将包括温岭中学植物园,温中植物园将溶入植物园建设中。植物园将包括温中学生实验园、管理服务区、宿根花卉园、树木园、水生花卉园、专类花园及优美山水景观,该园建设将为温岭城市居民提供一处接受植物知识教育、怡情山水的空间景观。
6、景园游憩区:该区位于五龙山北部山脚下,毗邻将建成的摩托城、现状以农田和果林为主,规划将在此基础上建造一系列有机联系的景观休憩空间,为城市居民,特别是摩托城职工提供一处休闲娱乐的好地方。
五、景区及景点规划
(一)石夫人特色游览区:石夫人特色游览区内包括有温岭地标性的景观石
夫人和百丈岩,其它景点包括观景亭、观音岩、皇后岩等几处景观,在未来的设计中考虑增设停留点及加强植物造景,以供游乐之需。 1、本景区游线安排起伏跌宕,因而在恰当位置多设观景点,使游客可以
从不同角度、不同方位游赏观光。
2、曦园春早:以早春开花的桃、杏、海棠和绿丝摆拂的旱柳为主要景观。 3、早春梨雪,沿主要的游步道大片种植梨花,一到早春,千树万树梨花开,一片雪白的花林景观给人以赏心悦目的感觉。
4、百日薇红,此处主要栽植各色紫薇,或孤植,或散植,或植成片,到7-9月,各色紫薇竞相开放,万紫千红的紫薇再配以苍松绿柳形成一幅天然的图画。
5、蝉鸣林静:成片种植香樟、榉树等乔木,并与路边设置鸣蝉亭一座,取“蝉噪林愈静,鸟鸣山更幽”之意。
6、秋色绚烂,沿径成片种植枫香、三角枫、乌桕等秋色叶树种,至秋天时,红黄叶色绚烂景色优美无限。
7、冬日情怀:在一避风向阳之地,栽植松柏几棵,游人可作短暂停留休憩。
(二)、锦屏山度假游览区:该区的建设将结合区内郁闭度非常高的山林幽谷
及面积较大的低坡度山地而建设成为结合休闲度假、森林游乐的公共游赏空间,此处目前已有景点若干,如寿仙洞、报国寺、龙潭堂、锦屏寺、玉清堂、相府岩、笔岩等多处景观。这些现状景点要作好保护与开发规划,同时要修建游步道将其更好的串联起来。在原有景点基础上增加以下景点:桃花源、山居风情、山果园、祝融食趣、青少年科普野营中心、日出东方、丹枫绿屿等。
1、桃花源:结合寿仙洞景观,在寿仙洞旁组建桃花源景点。片植桃花与寿仙洞相映增辉,周边还保留少量农田菜地,成就一片农家乐、乡野趣。
2、山居风情:在原面积较大低坡度山地处因地形山势,设置山居风情。布置几组山居村落,可由一家租住,也可由几家共租为家庭度假村,山
居风情周围设山果园、祝融食趣等景点以增加其吸引力。
3、山果园:在山居风情周围植果林,种植柑桔园、杨梅林、枇杷园等多处果林。使游人在游览的同时,既可享受亲自采摘,品尝新鲜水果的乐趣,亦可带回家同亲人一同享受。
4、祝融食趣:即烧烤区,烧烤区可提供燧石、攥木取火的原始方式,让游人体验一下原始的生活方式。
5、青少年科普野营中心,在山居风情附近设青少年科普野营中心,以此为依托对整个景区开展科普研究,并设若干个野外宿营地,让青少年更加真实、完整的感受自然。
6、日出东方:在靠近湖漫水库,并向湖水库内凸出的小岛上,建亭一座,以观湖漫水库日出时之美景,霞光万丈,光彩绚目,再加之湖中倒影波光粼粼,美不胜收,故命名为日出东方。
7
、丹枫绿屿:在山谷处,设茶室一座,植丹枫几棵,既为游人提供休息
纳凉之场所,同时亦丰富植物季相景观。
(三)、天竹山生态游赏区:该区自然环境很好,林木郁郁葱葱,山谷内流
水潺潺,该区在植物群落学和景观生态学的指导下,规划不同的植物群落,创造出生态良好,富有大自然野趣的环境。
该区现有景点包括仙各洞、天竹山等几处。该区的设计主要强调自然、生态效果,并不多设人工景点,让人们真正体会到自然的情趣。在未来规划设计中考虑增加以下几个景点:观象台、清音悦耳及聆涛亭。
1、观象台:天竹山上,安排一观象台,内置高倍望远镜,可观天象、植物、动物等一切自然景观。
2、清音悦耳:以各种招鸟的野果树木组成一片植物群落,周围设有一片休憩林荫草坪,人在林荫下,但闻百鸟齐鸣,尽观鸟上下飞动。 3、聆涛亭:在摇半天顶处设亭,供游人短暂停留。凉风习习,林涛声声,
带来真正自然的感受。
(四)植物园区:本区将建设成温岭城 市居民可以接受植物知识教育,怡情山水的空间景观。同时,也将为温中师生提供植物知识教育与科研工作。本区的景点将包括:管理服务区、温中学生实验园,宿根花卉园、专类园、树木园、水生花卉园等。
1、管理服务区:为来植物园参观的游
人提供停车及商业服务,同时还为管理服务人员提供生活、居住的便利。管理服务区还考虑设置苗圃和花圃。
2、温中学生实验园:其由温中苗圃实践园地、立体农业实验基地等组成。目的是让温中学生亲自参予、学会如何利用科学手段来充分挖掘和利用大自然的植物资源来为人类服务。培养学生们更好地认识自然,利用自然和与自然更好地和谐共处。
3、宿根花卉园:园内种植各种草本花卉灌木,其中以宿根亚热带花卉为其特色,此处主要功能为以花卉为主的观赏园。
4、专类园:专类园由一系列花繁叶茂、花色绚烂的植物组成,如桂花园、山茶园、竹园等。其既为群众提供了接受植物知识教育的地方,同时也为人们提供了欣赏与游憩的好去处。
5、树木园:树木园主要以栽植露地可以成活的野生林植物为主的树木展览区。树木园在设计时,根据植物在自然界生长的状况以自然复层混交形式,并采用密林、疏林草地或树群、树丛、孤植等栽植形式,在考虑生态分类前提下,根据植物的形态、色彩、花、果等观赏特征来进行设计栽植。
6、水生花卉园:水生花卉园结合天竹山峡谷内流下来的溪流在下部稍微做放大,做成小溪、涧、瀑布、水池、港叉等各种不同的丰富水体形态。另外,结合水边布置茶室。清风绿水,为游人提供一处休憩品茗场所。水生花卉园内布置荷花、睡莲等各种水生花卉及一些耐水湿植物如水杉、大叶柳、落羽杉来构成丰富的园景。
(五)石艺园:石艺园的规划设计重在考虑利用温岭当地石材,发挥当地石雕艺术,并利用现代规划设计手法来建设成一处具地域文脉特色同时又满足现代城市居民游憩、观赏需要的公共开放空间。主要景点有石韵广场、落云踏雪路、霞光舞池,竹径通幽及童趣广场等五个主
要休息景点。
1、石韵广场:温岭石雕艺术为我园传统艺术珍品,在石艺园的设计中,设计一片林荫广场,其下设置有形态各异却又具有自身情趣的抽象石雕艺术作品,供人们游赏,同时人们也可在石雕上坐卧停留、轻触抚摸,真切感受石雕之韵味。
2、落云踏雪路:此处以韵石及梨花、李子等白色开花树木及休息平台等共同形成一条具有诗情画意、空间形态丰富的花园游步道。每年春日,片片雪白花瓣飞舞于空气中,飘落在步道上。人行走于其中,顿感城市喧嚣与繁杂尽去,而得自然之情趣无限。
3、霞光舞池:在石艺园中设置一处东向开阔休息铺装广场,可供老人及广大市民晨练之用。
4、竹径通幽:在原来竹林的基础上,加以改造,形成一处以竹林景观为主,并提供休憩设施的安静之地,此处气氛以宁静、幽静为主。
5、童趣广场:以戏水
池、雕塑为主景,再加以配置色彩艳丽的花径、草花及休憩亭廊等设施,共同构成一处吸引人的休憩广场。儿童可在戏水池内尽情嬉戏,而父母则可在
周边亭廊休息、看护。
(六)、景园游憩区:该区以现代风格的园林造景手法,塑造出充满活力, 开阔舒展、简洁优美的景观环境,力图创造一个符合现代人游园活动需求的
审美情趣的园林空间,以现代手法来歌颂自然、表现自然。
本区内与摩托车城相接,附近无大型公园,所以在设计时须综合考虑到儿童、青少年、老人等各类人群的游憩需要,故沿五龙山北部缓坡区内设儿童乐园、枫叶亭晚、爱悦广场及绿茵草坪等景点。
1、儿童乐园:儿童乐园内为儿童的身体和智力教育设置各类活动器械。活动内容设有儿童游戏场、冒险家乐园、旱喷泉等。在儿童乐园周围还设有父母看书、休憩场地。
2、枫叶亭晚:老年人活动休息空间,为老年人提供各种活动设施的休闲活动区,其中包括棋牌林荫广场,老年人活动中心、枫叶广场等景观。
3、爱悦广场:本广场结合地形与山势,并利用水体与温岭当地石材,形成空间丰富,多停留点,充满生机的活动广场。人们在此可集会、游憩、观赏、运动等多项活动,是一综合性广场,为各年龄层,主要是青少年提供一处浪漫游憩空间。
4、绿茵草坪:由疏林与草坪共同形成的景观休憩空间,提供一种软质的活动场所,让人们更好地接触自然。
六、专项规划
(一)、保护与开发规划:
1、规划原则:有效保护,合理开发。石夫人、百丈岩等奇岩异石景观是十分珍稀的重要风景资源,其个性鲜明,景观独特,因而对它的保护主要表现在维持并完善自身的美;五龙山公园其余部分开发是为了把景观的美与科学的美展现给游者,合理的开发起的是锦上添花的作用。保护与开发可相辅相成。
2、规划内容:建立三级保护。在石夫人百丈岩等奇岩异石景观周边范围
内划定一级保护区,通过加强生态保护,控制游人容量,不在其周边建设大型、现代的建构筑物影响景观等措施来保护。天竹山生态游览区划定为二级保护区,通过改善和营建植物群落进行保护。景区内其余用地均为三级保护区,维护生态平衡,严禁一切破坏景观和污染环境的建设活动。
(二)、道路交通规划:
1、规划原则:
道路的选线、走向以展示石夫人、百丈岩等奇岩异石景观并满足游人的活动需要为首要条件,道路的设置要与山地特征相吻合。缓坡地道路设计以造景及满足人们需要为首要条件。 2、规划内容:
(1)游步道线型切合的地形地貌,充分利用奇岩异石景观、山体景观和峰峦谷壁进变化,同时利用阶梯、坡道、栈道、桥道等道路设施,触发游人的兴趣,增加景观的变化,提供多方位、多角度的游览线和观景点。 (2)道路分级:
(3)出入口、停车场设置:总
出入口在石艺园处,设公园标
志,停车场售票服务等管理用
房;近期及短时游览出入口设
在植物园及锦屏山休闲游览区
内,设售票检票处。
(三)、建筑风貌规划:
1、规划原则:
(1)建筑宜小不宜大,宜零不宜整,宜朴实不宜奢华。
(2)强调功能与景观两方面的要求,并力求做到二者之间的有机结合。
(3)优先考虑运用乡土材料和当地工艺。在不影响自然风景和地方特征风貌的前提下,考虑反映时代内容的新材料、新工艺,以及新的内容和形式。
2、规划内容:
本公园内的建筑大致分为景观建筑、服务设施建筑、风景建筑小
品等三类。
(1)景观建筑
景观建筑广泛分布在景区的各个部位,它们既是观景点,又是景
观点。
景观建筑的选址,多在对自然景观有衬托、点缀、引景作用的最
佳位置,平面正方、长方、长形或组合形,体量和选型与周围环境协
调,造型古朴,色彩清雅,主次关系明确。构造为石台基、木柱、木
屋面上铺杉木皮或小青瓦。
(2)服务设施建筑
服务性建筑的布局应充分考虑游客使用的便利和地形地势的转折
变化,疏密相间,成组成团。注重绿化和植物造景,使建筑环境与自然环境相互渗透。
(3)风景小品
风景小品是指路灯、园椅、踏步、挡土墙、驳岸、果壳箱、指路
牌、汀步、小桥??这些零星的小品均应统一设计,做到制作规范、功能合理、式样美观,并与环境协调。
(4)环境容量分析:
景区的环境容量以卡口法为主要依据,兼顾面积法、路线法计算。
假设梵胜庵单位时间(1小时)内通过的合理游人量为100人,每天 以游8小时计算,每年以240天为可游览天数,则日游人容量为800 人,年游人容量为19.2万人。
风景区环境容量估算表:
综合以上计算方法,五龙山景区的日容量为3.5万人左右,年接待能力为840万人左右。但由于当地气候影响,雨季较多,所以游人的数量会有一定的限制。
(四)、绿化规划:
1、规划原则
(1)生态保护的原则:在保护原有生态平衡的前提下,进行造林、育林、
护林,促进植被的更替。
(2)点、线、面相结合的原则:整体和局部相结合以创造丰富的植物景
观。
(3)特色原则:加强风景林改造,经济林的统一规划。
(4)树种多样性的原则:增加阔叶树,丰富植物景观,创造“小群生态”。
(5)适地适树的原则:五龙山的土壤属于红壤,是酸性土 ,选择合适
的树种进行改造。
2、规划内容
(1)石艺园:
现状基本上为村庄、农田及部分经济林,植物主要是桔树、杨
梅、小片竹林,零星点缀的桃、李、棕榈等花灌木。规划作为主入口区,是人流较多的地方。从植物景观上考虑,强调地方特色,渲染入口处的氛围。以市树(香樟)、市花(桂花)为重点和主题进行布置。在停留点种植银杏、合欢、广玉兰、榉树等乔木,在重点位置考虑移植大树,来烘托气氛。靠近山体的部分,重新布置经济林的位置,在局部创造“小群生态”和保健树种群落。
(2)植物园区:
植被现状为桔林、杨梅林、菜地为主,还有部分李树。根据整
体布局,在科学合理、生态平衡的前提下;创造局部的特色,依据植物的生态习性来考虑专类园的布置,如宿根花卉园、专类园、树木园及水生花卉园等。
(3)石夫人特色游览区:
这一景区可供停留点很少,主要是联结石夫人、皇后岩、百丈
岩等景点的游览线。因此,游步道两边的植物景观和视线可及范围的植物景观就显得比较重要。
现状石夫人的主要游步道两边主要是桂花、侧柏、杨梅等,近
石夫人为马尾松林。视线可及步道两侧范围内,主要为菜地,部分杨梅林、桔林,景观单一而无序。规划在这条游步道两侧,增加季相变化明显的开花植物。在步道的起点和转折处,种植有动势的树种如鸡爪槭、红枫,造型罗汉松、五针松等,起引导作用。整条步道(包括石夫人与天竹山间联系道路)以季相景观植物造景,包括的桃花、杏树、海棠、旱柳及梨等春季开花景观,紫薇等夏季开花灌木、枫香、三角枫、乌桕等秋色叶树种。步道两侧为马尾松的部
分,增加林下地被如八角金盘、春鹃、鸢尾、石蒜、常春藤等。
(4)天竹山生态游览区:
现状主要是马
尾松、杉木林,零
星散布枫香、栎、
三角枫、乌桕,下
木为杜鹃、山茶、
栀子花、胡枝子
等。阔叶树较少且不成气势。由于地形比较复杂,人为破坏少,植被保护较好。改造以保护为主,在维护原有生态系统平衡的前提下,进行局部的改造;增加阔叶树种的数量,如枫香、三角枫、无患子、乌桕、女贞、香樟等。形成特色的风景林景观,以群体效果为主,同时在游线附近,增加地被及花灌木。如春鹃、夏鹃、鸢尾、中华胡枝子、紫荆、栀子花、络石、薜荔、常春藤等。
(5)锦屏山休闲度假区:
植被现状分为游览线两侧和景点,游览道的两侧入口处的行道
树为乌桕和楝树,从入口到国寺的两侧,以杨梅林、桔林、马尾松、水杉等,上山的蹬道两侧为侧柏1。报国寺前后以侧柏、香樟、桔林为主。寿仙洞以裸岩景观为主。在海拔150-200米,有一片地势较缓的山坡地,植被破坏严重。
结合规划设计,在山居风情附近布置有桃花源(结合峡谷),梨
园、杨梅林、桔林等果木。供游人采摘,增加游人参与并体验自然
的兴趣。
规划考虑线状景观丰富,景点突出特色,从植物景观角度出发,游览步道两侧的植物景观单一,季相变化不明显,可以考虑增加花灌木。如金钟花、垂丝海棠、桃树、紫薇、石榴、杜鹃等。溪流两侧加强开花小灌木的布置,增加杜鹃的品种,以及水生植物(水葱、菖蒲等)。入口行道树,侧柏步道可以保留,并加强。报国寺植物的改造结合整个寺庙的改建进行,保留原有大树,寿仙洞附近增加少量花灌木(桃树、桂花、杜鹃等),增加攀援植物(络石、薜荔、凌霄等)。破坏严重的区域可对考虑重建风景林,(枫香、三角枫、枫杨、乌桕、楝树等)。
(6)景园游憩区:
该区植被现状主要为桔林杨梅林及菜地,在设计时注重与设计
内容相结合,以疏林草坪结合不同季相色彩的山地野花,增加情趣,局部位置种植地被及花灌木如:春鹃、夏鹃、桂花、海棠、紫薇等,以增加景观层次。
(五)、环境保护规划
1、主要解决问题
(1)公园目前的主要污染来自于当地居民传统的生产方式和生活方式,
包括牲畜的放养、植被的不合理砍伐、及农居点的生活污水和垃圾未经处理、随意排放及游人所带来的垃圾污染,此外采石场对山体景观的破坏必须立即停止并加以景观恢复。
(2)游人与人工设施的大量涌现或过度集中,所可能带来的对环境的压
力和破坏,是在未来开发过程中需特别注意的问题。
2、规划目标
(1)不断改善生态环境,维护生态平衡,将本公园建设成为山青水绿、空气清新、环境幽雅,充分体现人与自然亲密交往的具有“绿”、“清”、“静”的生态型游憩地。
(2)本景区内的大气环境质量保持一级标准。
(3)未来水库的水质保持Ⅰ类水标准。
(4)景区内度假、休养、游览的噪音白天不超过45分贝,夜间不超
过35分贝。
3、规划措施
(1)认真执行环境保护的基本国策和国家《关于建设项目环境保护管
理办法》的规定,合理规划,杜绝在建设中破坏环境、破坏生态的一切行为。
(2)对当地居民合理引导,配合市政府动迁工程,集中迁出。
(3)提倡植树造林和合理采伐,提高植被覆盖率,早日形成具合理结
构和良好景观外貌的高郁闭度的森林景观,防止水土流失,促进生态良性循环。
(4)加强山林防火,设置消防设施。
(5)制订环境保护条理及实施细则,定期对环境质量进行监测,包括水库的水环境,从而指导生态环境保护工程的实施。
(六)、环境卫生规划
1、规划目标
遵循法规法则,结合本公园的实际情况,建立与之相适应的较高标准的环境卫生设施系统,创造一个整洁、优美、舒适、文明的
环境。
2、规划措施
(1)合理布置分共厕所:根据布局合理、方便游人、整洁卫生原
休闲游览区内。
公厕要求内部空气流通,光线充足,设施齐全;处理好外部
绿化,做到隐蔽而有标志。公厕要求有专人管理。
(2)统一处理垃圾:山居风情实行袋装垃圾到户,由管理部门集中收集。
在游人活动集中地段因地制宜安置活动垃圾筒(箱)。所有垃圾均要集中回收,统一转运到垃圾处事场处理。
(3)注意保持水体环境卫生。
(4)对景区内服务的摊位及经营场地,应随时清理废弃物,保持整洁卫生。
(七).给排水设计
1.设计依据:
《风景名胜区规划规范》(GB50298-1999)
《室外给水设计规范》(GBJ13-86)
《室外排水设计规范》(GBJ14-87)
《建筑给水排水设计规范》(GBJ15-88)
《建筑灭火器配置设计规范》(GBJ140-90)
2.给水规划
1).随着景区旅游资源的开发,风景区对自来水需求量将逐步增长,为保障景区长足发展,采用景区极限环境容量,对风景区最高日需水量进行估算。参照其它风景区给水估算指标,餐饮30升/座位.日,管理服务设施1.0升/平方米.日(建筑面积),绿化浇洒1.5L/ m2.次,每天1
次,加20%不可预计量,得整个风景区的最高日用水量约为1500 m3.
2).植物园与景区游憩区用水由附近的市政管网直接供给,报国寺与寿仙洞由山上泉水供给。各个建筑物依据规范设置室内外消防给水系统。
3.排水规划
1).本风景区排水系统采用雨污分流制。根据景区地形复杂污水量不大的 特点,采取分散的污水处理系统。植物园及景区游憩区的生活污水经 过化粪池消化处理后,直接排入附近的市政管网;报国寺与寿仙洞等有 粪便污水排出的均修建小型化粪池,消化处理后再就近排入山林,或 浇灌农田,以土壤净化方式解决,既不致污染环境,又尽量发挥山林天然自净能力。
2).景区雨水排放要因地制宜,修建少量明沟,充分利用原有冲沟,就近排入水体。风景区道路以路侧明沟排水为主,以节约投资。规划道路跨越冲沟处,要求修建足够断面的桥涵。建筑物临山一侧设防洪沟。
(八).电气设计
1.本工程各风景区内建筑的负荷均为三级负荷。
2.供配电方案:
a.植物园景区380/220V电源接自人民东路就近低压电网。
b.景园休憩区380/220V电源接自周边道路低压电网。
c.报国寺、寿仙洞等景区电源来源同现状,但电缆应改为埋地敷设。
3.室外照明及线路敷设
植物园、景园休憩区等主要景点室外设绿化照明,主要道路等设庭园灯。另由植物园至景园休憩区的穿山步游道设道路照明。室外电缆均采用 YJV 22 -1kV型电力电缆,直埋地或穿管埋地敷设方式。原则上敷设于道路的东侧或南侧。
各建筑物内均采用BV-500型导线穿管埋地暗敷。
4.弱电:
a. 电话:在植物园、景园休憩区均设电话交接箱,各场所均按直线电话考虑。在植物园、景园休憩区等主要景点设置一定数量的公用电话。 电话电缆均引自就近电讯网,室内外均采用穿管埋地敷设方式。室外部分原则上设于道路的北侧或西侧。
作文七:《壶关县五龙山施工日志》700字
壶关县五龙山乡五龙山至石岩头 以工代赈公路建设项目 施
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志
壶关县宏达建筑安装有限公司
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日 期 : 2012 年 7月 21 日 至 30 星 期 页 码
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日 期 : 2012 年 8月 21 日 至 29 星 期 页 码
日 期 : 2012 年 9月 1 日 至 11 星 期 页 码
作文八:《五龙山响水河攻略》3100字
五龙山响水河简介:
五龙山游乐园位于辉县常村镇五龙山响水河主题公园之内,依山而建,主要项目有悬挂过山车、摩天轮、旋转木马、青蛙跳、旋转的士高、奇幻 世界、穿越丛林、碰碰车、飞行塔、 5D 影院、逍遥水母、家庭过山车、激流勇进、飞天梭、果虫滑车、超级秋千、大摆锤、五龙山小火车、自控小 飞机、鬼屋等,是豫北地区国模最大的游乐场,三园合一,豫北之最。
游乐园一期工程共投资 1.2亿元, 建成了水上乐园、 滑雪场、 百鸟园、 冰雕世界和 178米长的空中走廊。 游乐园二期工程, 概算投资 8000多万元,
地面积 3600亩,由五大主体工程组成的五龙山响水河游乐园,气势宏伟、规模壮观,是集休闲、游乐、度假、观光、垂钓、采摘、餐饮于一体的豫 北地区规模最大、最具体验价值的综合性游乐园。
地址:河南新乡河南省新乡辉县市常村镇
五龙山响水河游乐园通票票价:原价¥ 120元
提前预约优惠价:游乐园双人套票 (限周一至周五使用 )105元;
游乐园成人票(需提前 4小时预订) 2016年 4月特惠,周六日预订门票仅 105元(一大一小) 。一大指 1.4米以上,一小指 1.4米以下。 开放时间:09:30-18:30
游乐园实行一票制,门票含园内的所有游乐项目
门票信息:120; A. 免票政策:儿童身高 1.2米以下免票。 B.优惠政策:儿童身高 1.2— 1.4米购儿童票
五龙山响水河是集水上乐园,滑雪场,野生动物王国,陆地游乐园于一体的综合性游乐园。周末想跟朋友找一个又近有好玩的地方,就选了五龙 山游乐园,打电话 0373-5856519订票,工作人员很贴心还给我说了具体的乘车路线,在市区火车站汇金城广场有直达班车 309路坐车很方便,景区 内部游乐设施很多,摩天轮、过山车、超级大摆锤、飞行塔、每个都非常惊险刺激,我们早上 11点到一直到下午 5点多还有的项目没玩呢,这个价 钱,玩的这么嗨也是超值的。
陆地乐园▼
摩天轮
传说,坐上摩天轮就是幸福,随着摩天轮渐渐转动、升起;人们在脚下变得渺小,整个世界仿佛只有我和身边的人,我们也就离神更近一些。 当摩天轮转到最高处的时候, 虔诚的许下一个愿望。 那样, 你的那个愿望就会被神听到, 如果神仙认为你是个好孩子, 那么你的愿望就会得以实现。
4D 电影
4D电影也叫四维电影, 由三维立体电影和周围的环境模拟组成的四维空间, 它是在 3D 立体电影的基础上加环境特效、 模拟仿真而组成的新型 影视产品,通过给观众以电影内容联动的物理刺激,来增强临场感的效果。当观众在看立体电影时,顺着影视内容的变化,可实时感受到风暴、雷 电、下雨、撞击、喷洒水雾、拍腿等身边所发生与立体影象对应的事件 ,4D 的座椅是具有喷水、喷气、振动、扫腿 4D电影院等功能的,以气动为 动力的。环境模拟仿真是指影院内安装有下雪、下雨、闪电、烟雾等特效设备,营造一种与影片内容相一致的环境。以上两类电影都有身临其境, 惊险刺激的效果。这两项电影既有共性,也有个性。身临其镜、惊险刺激、感受科技是它们的共性;一个是在运动中感受刺激、一个是在视觉中感 受刺激,这是它们的个性。
超级大摆锤
流星锤又名大摆锤,是目前国际上流行的新型游乐项目。该设备造型美观,结构科学,气势磅礴。游客乘坐在高速旋转的摆锤上往复摆荡, 令人目眩神迷,惊心动魄;游客往往情不自禁的发出惊呼与欢笑,极大的提高了整个游乐场欢乐气氛,使许多游客留连忘返,不愿离开。
飞行塔
最新一代淘气堡是在原有的基础上不断摸索 , 探求 , 经历过无数次反复实验,创造出的最新一代产品 , 其核心设备从国外引进。它针对少年儿 童淘气的特点,而精心设计的新项目。它那新颖的构思、别致的整体造型和科学技术含量之高都是一般产品无与伦比的。它是一座集跳,爬,钻, 滑,荡,滚,摇等多功能为一体的综合性游乐设施。
鬼屋
本作源于 Atari 的经典游戏《鬼屋》,本作将带来更多的惊悚、可怕的敌人。距主角的爷爷的消失事件,已经过去 30年了,突然收到一封 神秘信件,声称见到了失踪的爷爷,主角决定回到祖父留下的古堡中探究真相。
果虫滑车
“青虫滑车”又叫果虫滑车,它是童趣园游乐根据市场需要最新开发研制的一款轨道类游乐设备,此款设备主体是一条大青虫造型,适用于 游乐场、广场、公园等各类室内外游乐场所;它采用优质玻璃钢材料制作而成,具有环保、耐腐蚀、稳固性好、美观的特点,深受儿童喜爱。
家庭过山车
过山车(Roller coaster,或又称为云霄飞车),是一种机动游乐设施,常见于游乐园和主题乐园中。拉马库斯·阿德纳·汤普森(LaMarc us Adna Thompson)是第一个注册过山车相关专利技术的人(1865年 1月 20日),并曾制造过数 10个过山车设施,因此被誉称为“重力之父” (F ather of Gravity)。过山车虽然惊悚恐怖,但是基本上是非常安全的设施。
魔幻镜宫
动感镜宫是由无数块镜子和玻璃按照科学规律组合而成, 进入迷宫的游客在镜子和玻璃的数次穿越反射与折射是游客不知身在何处失去方向。 动感镜宫又称镜子迷宫、魔幻镜宫等。采用的是声、光、电、机械于一体的设计理念,是考验游客观察能力、判断能力、分析能力。此游乐设备是 以科学的角度,让人们体验游乐的乐趣,只有自己亲身体验一下,才可以理解这其中的奥秘。
碰碰车
碰碰车是一种机动游戏设施。设备包括碰碰车车辆及一个室内的场地。天花板上有通电的电网。场内有供乘客驾驶的小型电动碰碰车。碰碰 车的四周有由橡胶做成的围裙,并由接到天花板的垂直电杆取电。车上一般最多坐二人,有加速用的脚踏,和转向的方向盘。
青蛙跳
青蛙跳,又名蛙跳鞋、弹跳鞋、娃娃跳,青蛙跳由 NBR 泡棉底座、发声装置、 TPR 拉力管以及 NBR 手柄等几个主要部件构成。其使用方法很简 单,双手紧握手柄,双脚踩在泡棉底座上,原地跳动或前后左右移动均可。熟练者可旋转跳动,须注意人身安全。当使用者踩压泡棉底座进行跳跃 时,泡棉底座两边的发声装置受到挤压,会发出类似青蛙的叫声,而使用者进行跳跃时的形态神似青蛙跳跃,故名青蛙跳。
逍遥水母
“逍遥水母”是一款小型游乐设备,逍遥水母将五颜六色的气球和漂亮的座舱结合在一起,产品集升降、公转、自转于一体。其实逍遥水母 就是摇头飞椅的缩小版,不仅如此,逍遥水母上面的座舱还能由乘客自己控制旋转,乘客乘坐过程中能体验到更多乐趣。逍遥水母是和桑巴气球类 似的一种新型游乐设备。
悬挂过山车
悬挂式过山车是五龙山响水河游乐场投资最多、科技含量最高、惊险程度最大的超大型游乐设施。悬挂式过山车又称为“外挂式”滑车,被誉 为“过山车之王”。该设施一改传统的舱式滑车结构,采用吊挂开启式滑车结构。游客将切身感受到惊心动魄、飞跃极限的感觉。
旋转木马
旋转木马是见证两个相爱的人的爱情游戏 , 只要两个真心相爱的人同时坐在旋转木马上 , 木马就会载着他们到一个完美的天堂 , 他们的爱情就 会天长地久 !!
到五龙山响水河乘车路线
1、新乡汽车总站有直达班车 309路,上车 4元 /人,十五分钟一班 (早 6:00-晚 7:00)
2、在辉县灶君庙车站乘坐开往常村镇的公交可直达响水河,十分钟一班
到五龙山响水河的自驾游行车路线
辉县方向:市区驱车 10分钟内即到
新乡方向:自驾游驱车经环宇大桥→走新辉路→李固路口→赵凝屯→常村镇→五龙山响水河 (半小时即到 )
卫辉方向:自驾游驱车经下元→走卫柿线→赵凝屯→常村镇→五龙山响水河 (半小时即到 )
山西陵川方向:自驾游驱车往辉县方向行驶经北寨→南村→岳村→三元线→常村镇→五龙山响水河 (两小时即到 )
作文九:《万科五龙山项目营销报告》20500字
万科五龙山项目营销报告
万科?五龙山208>11年营销策略提案 谨呈:万科(成都)公司
世家机构?2011
前 言
新年伊始,万科以千亿继续领跑成都市场
2011年,万科即将发力
十年来,世家深耕成都,成就过一个个的楼市传奇 从2004年到2011年,世家始终围绕在万科的身边,保持着紧密的合作
世家了解城北,深度参与198规划,成华区、金牛区和新都区的规划建设
世家了解高端,从舜苑、粼江峰阁、时代春天到誉峰,再到朗御、保利中心、
富力天汇,世家几乎囊括成都所有的高端资源
2011年,整装待发~
WHO AM I,(我是谁)
MARKETING POINT!(关键点)
WHAT,(核心课题)
HOW!(营销执行)
清楚自己是谁
营销怎么做
PART1
PART2
PART3
PART4
目录
找出核心点
营销关键点
WHO AM I ?
五龙山项目是什么,
PART13>.
项目位于城北198核心区域
保利公园198
熊猫基地
北湖风景区
植物园
本案位于城北,紧靠绕城高速外侧,成绵高速西侧,属于北部新城的198
区域。区域内享受金苹果幼儿园、三元外国语及川音等良好的教育配套
多条交通干道拉近项目城市距离
本案
城市极稀缺自然生态资源围绕
项目被城市极稀缺自然生态河流、山地、公园等极具价值的生态资源所围绕。
未来的“198”片区将是集生态保护、主题公园、总部经济、高尚住宅、观
光旅游及其他现代服务业功能于一体的区域。
熊猫竹海郁金香运动公园
熊猫生态园
毗河景观带
6100亩生态大盘利用地形,借景造景
J地块
J
H地块
一期普通住宅
一期别墅
商业区
体育公园
湿地公园
生态公园
类高尔夫公园(待定)
生态公园
文教配套
待开发用地
别墅建于山脊处,遵照自然,依势而为
主题公园围绕项目四周,保证项目神秘感与私密性 200余米宽公园湖泊,由南向北由低到高分布,实现景观最大化观景效果 半围合布局,保持原生地貌基础上充分利用坡地优势,达到借景、透绿效果
负阴抱阳,迎合风水之道
四大公园类型营造生态生活
项目拥有湿地公园、生态公园、体育公园和类高尔夫公园(待定)四大公园
类型,营造一种良好的生态生活氛围。
尤其是一期普通住宅和别墅之间的湿地公园,面宽达到200余米,有效阻隔
了双方的干扰,同时保证了项目的景观展示。
湿地公园
生态公园
类高尔夫公园
体育公园
6+1花园洋房
9+1花园洋房
高层电梯住宅
高层楼王
产品类型
总套数(套)
总开工面积(万方) 洋房(6+1)
288
5.1
洋房(9+1)
216
4.4
高层
438
6.4
合计
942
15.9
占地面积:218亩 可售面积:27万平米 容积率:1.8 一期普通住宅部分整体容积率较低,产品类型丰富,包括6+1,9+1花园洋
房(带电梯)以及高层住宅,产品具有明显优势,且带精装修,在区域中具有明
显的差异化竞争力。
花园洋房(6+1,9+1)+高层电梯
小独栋
大独栋
豪独栋
大独栋
大独栋
大独栋
豪独栋
豪独栋
联排
产品类型
总套数(套)
总开工面积(万方) 独栋
85
4.5
联排
108
3.7
合计
193
8.2
占地面积:299亩 可售面积:14万平米 容积率:0.46 一期别墅部分,整体套数较少,属于稀缺产品。产品类别相对丰富,主要以
联排和独栋为主。别墅产品均采用“前3后2”设计,虽处于山地阴坡,但全面采光,且利用山高线使视野开阔。
独栋+联排别墅
面对产品,关键很多
大规模
城北
五龙山
主城区
高尔夫
洋房
公园
别墅
多了、乱了、混淆了~
6100亩庞然大物到底是什么,公园,混合型住区,别墅区, 6100亩的构成是什么肌理,各自有什么价值,相互的关系是什么, 梳理一下,我们要问几个问题
保利2010年的最大遗憾?
市场上不乏大规模的楼盘
拉斐的遗憾告诉我们,不搞清楚以上问题
跑了198的高层,留下了拉斐的遗憾
产品很丰富,我们需要一张完整的平台去承载各门类产品,同时支持各门类产品的发展。
务必理顺相应产品之间的关系,以达到产品之间价值共享,扬长避短、规避风险之目的。
核心价值解析
价值解析
定义
价值提炼
核心
五龙山别墅 五龙山洋房 法式风情山地别墅风格
法式风情
风景洋房
城市最高端
风情万种迥异风情万种
深度居家
高端深居物业 配合价值解析 价值解析
定义
价值提炼
配合
山地、湿地公园 大规模高端生态 自然景观
生态、健康 绿地、风景、高端
各主题公园
商业
大规模
功能性公园
高端、功能性
生态、健康
异域风情
高端配套
异域风情
高端
6100亩是什么,
6100亩的平台必须是一个完整的,符合高端、风情、丰富、健康的系统平
台
别墅是价值的TOP,需要拉升价值,前置价值 洋房是丰富化、多样化的延伸
山地是基本特色、各门类主题公园是强化背景的丰富和延伸
通过分析,我们得出:
一个中心、一个核心、两条延伸
6100亩是:
一个中心
6100亩大中心
一个核心
两条延伸
别墅的价值核心
洋房丰富化、多样化产品原生态的延伸 主题公园,风情商业为强化背景资源的延伸
WHO AM I ?
一个中心
万科?五龙山
一个核心之别墅
万科?五龙山庄园
两条延伸之洋房
万科?五龙山大道
通过上述解析,让我们深刻理解到万科五龙山的内核,
那么下一步,面对如此6100亩的庞然大物, 我们营销关键点在于:
如何切入,如何尝试用一个支点来撬起整个地球, Marketing Point! 营销关键点
PART2.
破题关键点
关键点背景
破题关键点
如何依靠别墅拉高站稳在城市最高端, 如何营销6100亩的项目,
时势造英雄
成都要成主角
The Developing Chengdu City
时
势造英雄
成都开始由二级城市向一级城市过渡
经济群排名
第一梯队
1 长三角城市群
2 珠三角城市群
3 京津冀城市群
川渝经济圈城市
四川覆盖区域:成都、广安、达州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山
重庆覆盖区域:主城九区以及潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿
为建设世界现代田园城市而奋斗,让成都成为成为国际性的区域枢纽和中心城市。
——成都市市委书记。李春城
第二梯队
4 山东半岛城市
5 辽中南城市群
6 川渝城市群
7 中原城市群
即将迈入中国一线城市的“第四城”
成都,正发生着翻天覆地的变化
全国各大城市GDP坐标体系中,成都领先于第三梯队,即将升级; 成都成为继北京、上海、广州之后,第四个拥有机场第二跑道的城市,年吞吐量达到3800万人次。
辐射两亿购房人群的
西部第一重镇~
城市经济快速发展
成都人均GDP一直保持快速增长速度,09年,人均GDP收入达到了3.5万元,增长率为11.5%。全省各地区人均GDP呈4个层次,人均GDP超过3万元的有两个地区,分别是攀枝花市和成都市。
城市发展,近年来,新一批的财富阶层出现,但CPI走高,通胀预期使财富缩水,财富阶层需要寻求资产保值渠道。
投资高端物业是其主要选择之一。
统计范围:2010年1-12月15日单价1.5万元/数据源:锐理认购数据
平米以上物业销售情况
投资高端物业成为新财富阶层的主要选择
萌芽阶段
从福利分房到商品房。
初生阶段
楼市风生水起。成都本土知名品牌出现(置信),二环成为开发热点。 1988-1992
1993-1997
1998-2002
生长阶段
外来资本进入。大盘、洋房概念产生,区域全面开花。 快速发展阶段
开发水平提升,豪宅概念逐渐成形。
2003-至今
成都房地产市场开始细分,市场潜力明显,尤其豪宅市场开始形成。 未来,成都房地产市场将还有一波加速机会即将成型。 成都房地产市场正在从快速发展期向成熟期过渡
面对成都别墅格局,我们却笑不出来。
高端物业和墅之痛
The pain of high-end property 时
势造英雄
如果要寻找成都别墅的代表,
或许很多人会首推麓山国际社区,因为她的气场
或者有人会选择龙湖长桥郡,因为她的细腻
还有人也许会推举保利拉婓庄园,因为他的豪气
但是,他们真的做得那么好吗,
搜房2010年度优质别墅
2010年金芙蓉杯年度别墅金奖入围
面对获奖的别墅作品,我们笑不出来
——成都别墅是落后的,还在卖一些二流别墅产品,成都能拿出手的别墅更
是少之又少~
成都别墅有待升级~
成都富豪不满意
The rich of Chengdu not satisfied 时
势造英雄
麓山国际社区,2009、2010年蝉联全国别墅单盘销售冠军, 每次推盘基本100%售罄。
誉峰,价格一路飙升,一直没有停下过涨价的步伐。 有需求,
但没有更好的选择,
他们找不到更好的落脚点。
,
成都富豪不满意
我们了解城北
We understand the Northern 势
造英雄
时
城北198成为主城区最具价值的高端生态圈
“198”区域全名——生态及现代服务业综合功能区。 区域定位:生态和旅游休闲功能,为城市永远保留140多平方公里的生态绿
地。
区域功能:体育、城市标志性文化、疗养、观光旅游、休闲娱乐、居住,六
大功能。
其中城北198是“198规划”的重点之一,它将以主导功能观光旅游、
休闲娱乐、居住为主导,改变城市格局。
关键词:
140平方公里生态绿地
多功能规划
城北198
地铁1号线已经成为连接南北两端的城市动脉 北新干线的通车,蜀龙路的不断完善,区域交通全面提速 成绵城际快铁打破区域阻隔,成为区域影响外扩的主要通道 规划中的地铁三号线横穿区域南北
市城轻轨已列入道路交通规划日程
公路
铁路
成都未来一级交通路网规划,连接各级重点城市
熊猫基地、植物园、保利公园198、泥巴沱景区和北湖公园。
未来的“198”片区将是集生态保护、主题公园、总部经济、高尚住宅、
观光旅游及其他现代服务业功能于一体的区域。 湿地公园
城市森林绿带
毗河
桂湖景区
五龙山
熊猫小镇
郁金香公园
熊猫生态园
熊猫竹海郁金香运动公园
熊猫生态园
毗河景观带
自然生态河流、山地、公园环绕的城市稀缺区域 本案
北部商务新城
三大物流基地
三大工业园区
多个生态旅游区
北部商务新城
规划面积:约25平方公里 就业人数:约5万人
三大物流基地
8699亩 规划面积:
总投资:约50亿元
三大工业园区
规划面积:约25平方公里 就业人数:约100亿元 区域将成为成都及整个西南地区的财富中转站
西文项目2000亩
市土地储备中心3000亩 招商项目一期1700亩 招商项目二期1600亩 悦榕庄“熊猫小镇” 7350亩
区域规划多个城市级重点项目 项目
规模(亩)
产品
目前动态
开发商
悦榕庄“熊猫小镇”
7350
主题酒店、主题广场、主题会所、创意市集、特色商业、生态住宅
规划中
传媒集团、文旅集团
招商项目
3300
风情小镇、酒店、商业、住宅、高尔夫球场 一级土地整理中、基本拆迁完毕 招商地产
西文项目
2000
4S店,高档住宅、商业
一级土地整理中、基本拆迁完毕 成都西文公司
本案
成绵高速
保利拉斐庄园
熊猫小镇
项目定位:成都熊猫国际旅游度假区
“熊猫198”项目,前期由成都文旅与成都传媒集团分别进行规划设计,
后期为了使片区资源配置和布局更加合理,进行了统一规划和优化设计。
文旅集团用地
传媒集团用地
安置房用地
熊猫基地
保利198
项目指标
总用地面积
7350亩
生态绿地
5450亩
建设用地
1900亩
容积率
小于1.5
悦榕庄熊猫小镇 高端文化旅游产业聚集区
规划发展以下六大产业项目:
1.国际风情商业 2.熊猫创意游乐 3.国际高端度假酒店 4.熊猫生态社区 5.环保教育示范基地 6.生态休闲运动 熊猫基地
熊猫文化游乐
国际风情商业 国
际
度
假
酒
店
环保教育示范基地 生态休闲运动 生态绿地
熊猫生态度假
熊猫生态度假 生态竹林
生态绿地
悦榕庄熊猫小镇 招商项目
项目定位:城市休闲运动综合体
招商地产项目,将邀请知名设计公司进行总体设计, “成都198北湖区域
综合开发合作项目”初步构想将融湖泊、森林、品茗、商务、运动等一体。
项目指标
总用地面积
3300亩
一期用地面积 1700亩
二期用地面积
1600亩
招商项目一期
成绵高速
绕城高速
保利拉斐庄园
保利198
本案
招商项目二期
招商项目
以水、树林、大熊猫为主题的城市水域休闲商务区和文化产业特色经济区
预计规划以下产业项目:
星级旅游酒店
大型草原式运动休闲中心(高尔夫球场)
休闲风情街
配健身中心、网球场、室内恒温景观游泳池、滨水码头等
滨水码头意境图
意境图
北湖公园
北湖公园
招商项目
我们了解高端物业和别墅
We understand high-end property
势
时
造英雄
2010年,成都各别墅板块的供销都主要集中在双流和温江板块。其中,双流板块凭借拥有麓山国际社区、雅居乐花园、蔚蓝卡地亚等品质大盘,其供应和需求更是首当其冲。
国际城南占据别墅物业市场半壁江山
成都高端别墅的制高点
09-10年,连续两年蝉联全国别墅单盘销售第一名,具有全国知名度
高层借势别墅,实现更高价值
亮点:整体规划、配套、产品、项目品牌
遗憾:花费9年打造,开发商实力不足
规模
4060亩(高尔夫球场1260亩、高尔夫别墅社区1400亩、欧式小镇1400亩)
产品类型
高尔夫别墅(17万?)、独立住宅(5.9万?)、联排(8.2万?)、花园洋房(30万?)、景观住宅(13.6万?)
户型配比
麓山别墅191-820?,约占80%,麓镇电梯90-240?,约占20%
价格
整体均价21000元/?
客户
目前已售组团已入驻90%客户。包括外国领事馆大使等全域成都及全国客户。
销售状况
目前已开发8年,进入销售最后收尾阶段、共15大主要组团,已销售12个组团
卖点
18洞高尔夫球场、低密度超大社区
配套
麓山学校(幼儿园-高中)、麓山小镇
其他
麓山国际社区美国先进的“PUT”规划模式打造低密度社区,项目目前成为
成都对外标杆级房地产项目,中国领馆及大使纷纷入住,为社区增加国际气息
麓山国际:9年时间磨砺中国顶尖别墅物业 亮点:规模、力量、快速、资源
遗憾:没有细节打造,无法体现品质
没有摆正价值及营销关系
规模
3000亩
产品类型
纯独栋高尔夫别墅
户型配比
258-292?独栋;330-390?独栋;510-530?独栋三种产品各占三分之一
价格
800-2200万
客户
治理西南地区,但一期业主70%以上为城北富商 销售状况
目前一期89套房源已售罄,但二期基本未售 卖点
主城区最大高尔夫、18栋72杆标准高尔夫球场;超宽视野 配套
高尔夫、五星级酒店、郁金香公园、金苹果幼儿园 其他
保利拉斐庄园由于定位过高却没有摆脱198的阴影,至少1000万的别墅价
位使更多客户望而却步
保利拉斐:遗憾的拉斐
亮点:有了突出的细节打造
遗憾:品牌力不够,营销力不足
规模
建设用地589亩
产品类型
独栋、联排、双拼、叠拼
户型配比
叠拼230-300?,约占60%;独栋400-1000?约占40% 价格
18000-30000元/?
客户
成都客户占85%。省外客户占15%,客户集中购买房源面积在250-350?之
间
销售状况
一期售罄,二期08年6月推出29套400-500?读懂及双拼,10年售罄,
三期目前在售
卖点
36米高差20000?湖泊;10000?六星级酒店 配套
10000?六星级山地会所、
其他
蔚蓝卡地亚与麓山毗邻,但由于定位及产品价格较麓山更低,户型面积更小而吸引客户,从销售情况看,面积较小房源销售更好
蔚蓝卡地亚:有调性,有细节,但营销不突出
亮点:极重视细节打造
遗憾:产品定位与市场和区域价值不符,缺乏严密的市场认知 规模
800亩
产品类型
独栋别墅
户型配比
300-900的三房、四房。主力户型为500,占40%-50%。300的占20%,900的四五栋
价格
整体均价16000元/?
客户
60%是四川省的客户,这些客户里60%是成都市区的,外省的有一部分 销售状况
目前在售二期500-600?独栋别墅,剩余72套
卖点
两河一山自然资源;前二后三设计增送大面积花园、龙湖品牌影响力 配套
外部:北大附中(集幼儿园、小、中、高中)、邮局、银行、超市、医院、四川国际高尔夫球场等; 内部:壁球馆、室内外恒温游泳池、中西餐厅、健身房,乒乓球室
其他
龙湖进入成都第一个别墅项目,计划有涨价动作,一是楼盘园林日趋完善,二期现房销售,龙湖周边再拿地、成都“小阳春”等利好消息,使得项目信心增加。
龙湖长桥郡:细节出众,市场把握不足
亮点:牢牢地把握了市场,实现了营销对项目整体的把控 隐忧:呈现之后会如何,
规模
2期开发) 280亩(
产品类型
2梯1户、1梯1户、1梯2户)180-360? 16F电梯(
户型配比
180?约占16%;200?约占33%;220?约43%;占360?约占8%; 价格
15000-30000元/?
客户
成都客户占70%以上,多数客户以行业内知名人物为主,客户常年飞奔全国甚至世界
销售状况
一期基本售罄,目前在售2期
卖点
8米以上开间客厅;360?户户天际游泳池;10万株亚热带海藻树;200余个原创雕塑
配套
2栋超甲级写字楼;1栋W酒店;1栋服务式公寓;7万?奢侈品牌旗舰店
其他
誉峰作为成都顶级电梯项目,影响力及口碑已经完全展稳脚跟,万众仰望,尤其以360?户户天际游泳池设计成为吸引客户重要因素
誉峰:成都高层豪宅里程碑,但绝非不可超越
誉峰至少现在是成功的
除了了解成都的高端物业和别墅,
我们还深谙其他城市的高端物业和别墅!
占地面积:480000?
115000? 建筑面积:
园林风格:江南园林派
绿化率:70%
开发商:博华紫光置业有限公司
定位:中式院落独立住宅社区
全新的别墅设计理念
寻找中国传统居住文化精髓,赋予建筑深厚的文化底蕴,同时吸纳西式别墅的起居特点,传统中国风格与现代建筑技术的完美结合。
庭院与建筑相辅相成
具有皇家气势、75000平方米的观塘私家公园、春夏秋冬园林。
精准的高端圈层定位
目标客户锁定为喜欢中国文化的外籍人士和有海外背景的华人、海龟,以及有深刻传统文化情结的中国高端人士。
营造“门第”观念
在营销传播过程中,观塘强调给公众一种“门第”的感觉,充分满足了顾客群注重建筑的纯粹性、文化底蕴的表现和标签身份的高贵的心理,形成其奢侈品的消费心态。
观塘:文化与精神结合,将其植入产品之中 区位:西临昆玉河,北临万柳公园及高尔夫球场 占地面积:19平米
总建面:20万平米
容积率:1.04
产品类型:公寓,联排、双拼别墅
形象定位:城市别墅
推广主题:昆玉地王/中国地王,告竣万柳,秉政京西 升级土地价值,形成核心卖点
作为万柳最后一块开发用地,以万柳地区作为战略母体,使土地价值脱离有
机的竞争力而独立成为本项目的品牌战略,强势塑造了“昆玉地王”的品牌形象。
塑造顶级产品,进入无竞争领域
项目主力户型200-500万之间,所在区域均无该类产品,完全区隔于该区域
中高端竞争对手,锁定高端圈层定位。
万城华府:依托资源,超越资源
用市场的观点指导产品定位。
细节体现品质。
没有精神统领的豪宅无法成为真正的豪宅领袖。 血统和实力不可或缺。
拥有稀缺资源(城市、自然、历史等)基础。 高端营销需要功力。
产品
建筑
生活
方式
品牌
资源
营销
高端物业和别墅的共同特征
我们了解高端物业客户
We understand customers of high-end property
势
时
造英雄
典型客户研究
世家代理的成都第一豪宅
世家最了解的城北顶级项目
取样标准
取样项目
誉峰
保利拉斐庄园
成都现有顶级客户特征
世家最了解的成都顶级投资项目
富力天汇
朗御
世家最了解的万科高端项目
万科西岭别墅
— 当客户的收入和社会地位达到一定水平时,居住和工作区域已经不是最
重要的,而他们主要活动区域更为重要。购买拉斐的客户,基本活动区域都在市
区与2环以内,个别外地客户经常到成都,或在成都有生意往来。
注:数据源自保利提供拉斐庄园客户总结 拉斐庄园客户:活跃在成都西北的60后私企老总
客户购买面积段全部集中在400-500?;
客户成交价位集中在800-1000万/套之间,尤其是800-900万左右居多;
朋友介绍为客户来源主力途径(经济论坛、财经讲座、红酒品鉴、雪茄品
尝等一系列的小圈层活动)。
客户满意及不满意因素
满意点
数量
非满意点
数量
纯独栋
10
产品细节
7
高尔夫
6
价格过高
6
资源稀缺性
4
绿化太少
4
品牌
3
区域
6
— 客户均为金字塔顶端人士,个性冷静,独立判断能力强,购买产品喜欢
征询家人及朋友意见;
— 机会点:高尔夫球场2011年开杆。
注:数据源自保利提供拉斐庄园客户总结
拉斐庄园客户:认为品质和价格不符
— 成交客户城南占46%,主要集中在高新区、武侯区两个区域;
外省客户占到33%,且有扩充趋势;省外客户主要集中在华东片区城市,—
如温州、杭州、浙江,其次是北京、重庆的客户;
— 个体商户所占比重达到71%,主要集中在房地产、商贸等高收入行业; — 其次是私营企业主和企业中高层管理,均占到了12%。 注:数据源自世家机构誉峰项目客户总结
誉峰客户:本土客户对其认知强,本土消费力强
根据长期跟踪,该项目成交客户已由以往的关注价格过渡到关注区域配套
及项目品质;
71%的客户通过朋友介绍成交;
极其注重私密性,客户之间的互带成交能力强;
客群大多集中在35-45岁之间的成功人士,拥有高收入者;
54%的客户通过2次到访成交,51%的客户成交周期为7天。 客户认可因素
地理位置
区域配套
升值潜力
装修配置
价格
产品户型
园林景观
项目品质
开发商品牌
物管服务
其他
20
38
29
11
19
11
6
38
25
7
6
注:数据源自世家机构誉峰项目客户总结 誉峰客户:注重资产保值、增值,认可奢侈符号消费 — 新政后客户成交量保持稳定状态; — 25%的客户采用分期付款方式;
— 客户对政策的敏感不大,很少受到政策影响。 誉峰客户:本土客户对其认知强,本土消费力强 — 从客户区域来看,省份证区域在国内其他地区占比41%,境外客户为
12%;
— 根据客户职位及学历分析,企业高层占45%,本科学历以上占97%,很
大程度上保证了业主的整体素质。 注:数据源自世家机构朗御项目客户总结 朗御客户:外来资本为主力,客户素质高 客户身份
45%的客户一次到访成交;
35-39岁的占22%,其他各年龄段客户均在18%以下;
通过朋友介绍成交的客户占比51%;
基本为企业高层管理者。
农林渔业
房地产
IT
生物制药业
日用消费品业
金融业
印刷出版业
广告咨询业
贸易行业
旅游餐饮业
建筑业
交通业
法律或会计事务所
电信业
能源业
教育医疗
自由职业
部队 政府 退休 其他 1% 7%
2%
3%
2%
9% 1% 24% 3% 17% 1% 9% 1% 2% 1% 3% 4% 4% 2%
0%
4%
注:数据源自世家机构朗御项目客户总结
朗御客户:成交行业分散,并不集中特征
— 超过一半的客户来自国内其他地区,主要集中在浙江及深圳地区;
— 成都市区内购买的客户仅占24%。
— 客户主要为私营企业主、商业贸易及公司高管。
客户年龄集中在30-45岁;
一般成交周期较长,基本在1月以上;
对项目配套最为满意。
注:数据源自世家机构富力天汇项目客户总结
富力天汇客户:江浙客户为主,本土客户占比极少
西岭别墅客户:文化、生活 “玩家”,万科品牌粉丝
客户年龄集中在40-50岁,有过多次置业,现在处于事业稳定期。小孩19-24岁,都有出国留学经历。归来后一般继承父业。购房时优先选择国内一线品牌开发商的物业。
客户内敛低调,十分自信,注重细节。对于中西文化兼容并蓄,对于博大精深的中国文化充满自信。
客户要求高质安全的物业服务,购买西岭别墅是其对自身地位的认同。
客户多具备收藏爱好,用多个不同功能的房间满足其私藏与展示的要求。
高度认可项目的安静环境,及周边的城市配套。享受生活,购房用于深度居家。
通过对成都极具代表性的高端物业客户分析之后,
我们不难看出,
成都顶级客户具有一定共性
本地客群和北京、上海等一线城市的客群构成了目前城市豪宅的主力客群
从目前成都主要在售的城市豪宅客群分布来看,本地高收入人群是首屈一指的主力客群,占了51.42%的比例,其中城南、城西的客群是购买主力。其次北京、上海等一线城市的置业客群也是城市豪宅另一大消费主体。
2007-2010年主城区豪宅需求量的复合增长率达到了1.21。
区域特征:辐射全国客户的成都高端市场
成都市目前主要在售高端豪宅的置业客群从事的行业占比来看,分布比较广,基本覆盖了大多数高收入行业。其中值得一提的是从事国家垄断企业的客群占比最高,占了整体的23.63%。
从客群的置业属性来看,生意人占比最高,占了31.43%,其次是企事业高管,占了24.57%;另外软件开发工程师、医生、律师、建筑师等技术精英和专业人士也占据了相当比例。
职业特征:建筑/房地产、私企业主/企业高管
从客群的购买目的来看,目前主城区主要在售豪宅的购买客群还是以自住客群为主,占了54.45%的比例。其次是14%的投资客群。另外用于给子女购买或是自己养老用途的客群也分别占了12.84%和11.39%。
置业特征:购买动机以自住为主
顶级客户整体特征解析
本地客户的购买力强。
好产品辐射面广,吸纳了大量外地实力客群。
客户抗风险,抗政策影响能力强。
高端客群注重文化、品味。
极注重私密性。
WHAT?
核心课题是什么,
PART3.
核心课题
Q1:如何解决区域认知的问题,
Q2:综合性社区,如何解决它要成为“王”的品相问题, Q3:如何解决成都市场对于万科品牌的高端认知和信赖, :未来竞争激烈,如何解决客户分流和争夺, Q4
Q5:如何处理一期法式与6100亩之间的调性关系,
核心课题
Q1:如何解决区域认知的问题,
以五龙山之名,带领区域和资源,形成项目品牌认知。 Q2:综合性社区,如何解决它要成为“王”的品相问题, 核心课题
用独特的核心生活方式和文化内涵统领差异化的项目价值。 Q3:如何解决成都市场对于万科品牌的高端认知和信赖, 核心课题
项目品牌脱离成都系统,以千亿万科品牌垫底。 Q4:未来竞争激烈,如何解决客户分流和争夺, 高站位,目标在西南,意在成都。
核心课题
Q5:如何处理一期法式与6100亩之间的调性关系, 以欧洲深厚的文化基础底蕴做底
一期以法式高端文化、艺术、高端奢侈品方向发力统领整案
核心课题
以五龙山之名,带领区域和资源,形成项目品牌认知。 用独特的核心生活方式和文化内涵统领差异化的项目价值。 项目品牌脱离成都系统,以千亿万科品牌垫底。 高站位,目标在西南,意在成都。
以欧洲深厚的文化基础底蕴做底,一期以法式高端文化、艺术、高端奢侈品
方向发力统领整案。
你好,五龙山~
HOW?
营销怎么做,
PART4.
推广执行
销售执行
营销之灵魂
以深厚的法兰西建筑、绘画、思想底蕴为基础 拥有浑厚的历史沉淀,同时不乏现代欧洲时尚特点 换言之:
以“莫奈”打底
以Coco Chanel破冰
绘画之艺术
建筑之艺术
时尚之艺术
红酒典藏之
艺术
思想之艺术
营销之灵魂
建筑之艺术
一期即法式经典建筑,为法式建筑艺术的有力支撑。 绘画之艺术
两幅镇山之画。
一、购置一副法国印象派知名画家画作,现场展示; 二、邀请美术学院专业人士仿法式画家创作印象派巨幅油画《五龙山的小
路》。
时尚之艺术
以ELLE命名时尚商业街;
法国奢侈品的新品发布会。
红酒典藏之艺术
将销售中心建设为红酒庄,命名玫铎(MEDOC); 够劲的99瓶镇山红酒Lafite ;
够劲的1000瓶镇山黄酒。
思想之艺术
一本书籍《五龙山杂谈》
谈人生、社会、文化、艺术、收藏。。。。 五龙山杂谈
以上均是营销灵魂之关键点~
形象:案名决定站位~
案名演绎
高端
生态
风情
绘画
思想
红酒
时尚
落下万般法兰西风情 万科?五龙山公园
推广中,强化“万科?五龙山”使用。
核心篇
万科?五龙山庄园
落下万般法兰西风情 风情万般的法兰西山地街区 万科?五龙山大道
洋房篇
项目篇
万科?五龙山公园
主城区 五龙山 6100亩 风情万般的新新小镇
品牌形象篇
万科?五龙山公园
千亿万科 成都投下重磅棋子 执行策略
三大战役 会师五龙山 活动战
新闻战
现场战
战略关系
新闻战
形成传播,家喻户晓,形成品牌势能 活动战
拉动目标客群,启动针对体验和消费 现场战
现场体验,深度锁定和成交 形成传播,家喻户晓
形成品牌势能,制造明星 新闻战
第一阶段
-5月初 4月中旬
悬念阶段,引起期待
新闻战:形成传播,家喻户晓,形成品牌势能
阶段新闻主题
成都今年大动静
新闻战:形成传播,家喻户晓,形成品牌势能
千亿万科,成都终落重子 千亿万科,
为何青睐北成都,
风情万般的法兰西小镇, 落户成都五龙山
阶段媒体组合
核心诉求
媒体组合
从千亿万科诉求万科品牌
媒体
组合
户外
蜀龙路、北新干线、市中心、机场户外大牌 报纸
成都商报、华西都市报软文
网络
门户网站、专业网站、专业博客炒作 新闻战:形成传播,家喻户晓,形成品牌势能 第二阶段
-6月中旬 5月初
迅速引爆,全城沸腾传播
新闻战:形成传播,家喻户晓,形成品牌势能 阶段新闻主题
99瓶拉菲全系红酒,
深藏五龙山
范思哲没来,五龙山来了
千亿万科
2011变局成都五龙山
万科?五龙山庄园,定金100万~ 典藏莫奈的五龙山庄园
新闻战:形成传播,家喻户晓,形成品牌势能
阶段媒体组合
核心诉求
媒体组合
项目项目品牌和产品价值为阶段诉求重点 媒体
组合
户外
蜀龙路、北新干线、市中心、机场户外大牌、公交站牌、路名牌
报纸
成都商报、华西都市报硬广
杂志
、《成都别墅》持续刊发调性广告 《头等舱》、《西南航空》、《四川航空》 网络
门户网站、专业网站广告,专业博客、论坛持续炒作 直投
DM直邮直击目标客户
短信
目标客户短信轰炸
新闻战:形成传播,家喻户晓,形成品牌势能 第三阶段
6月中旬以后
持续证明,丰富完善
新闻战:形成传播,家喻户晓,形成品牌势能 阶段新闻主题
五龙山热卖中国探究
是万科变了,
还是被万科改变,
新闻战:形成传播,家喻户晓,形成品牌势能
核心诉求
媒体组合
实质性的销售信息
媒体
组合
户外
蜀龙路、北新干线、市中心、机场户外大牌、公交站牌、路名牌
报纸
成都商报、华西
杂志
、《成都楼市》、《成都别墅》持续刊《头等舱》、《西南航空》、《四川航空》
发调性广告
网络
专业网站广告,专业博客、论坛持续炒作 短信
短信问候及销售信息释放
阶段媒体组合
新闻战:形成传播,家喻户晓,形成品牌势能 活动战方向
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费 重大营销
节点活动
法国风情
体验活动
暖场活动
重大营销节点活动造势
法兰西风情活动树立调性
现场暖场活动刺激成交
FCC精英摄影会法国风情之旅暨2011首届FCC精英摄影会主题展
99瓶拉菲全系红酒收藏礼
世界名表展
豪车发布会
五龙山斯洛克开杆礼——邀请丁俊晖出席并开杆 法国国庆日?风情BBQ之夜
1000瓶黄酒典藏五龙山
暖场活动造氛围,增强互动进行客户维护 暖场活动
第一阶段
4月中-5月初
第二阶段
5月初-6月中
第三阶段
6月中以后
调性活动成为阶段主导,结合项目资源,聚集圈层 法国风情体验活动+暖场活动
大型造势活动,迅速成为全城焦点 重大营销节点活动+法国风情体验活动 活动战阶段划分
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费 第一阶段(4月中旬-5月初)
点状引爆全城
通过大型造势活动,制造事件吸引全城关注,迅速成为焦点。
活动中导入千亿万科以及风情万种的项目特质。 重点活动:
世界之美,万科?五龙山之美
法国印象派画展暨五龙山镇山之宝展示
FCC精英摄影会法国风情之旅暨2011首届FCC精英摄影会主题展 活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费
阶段活动主题
活动主题:世界之美,万科?五龙山之美
活动时间:4月中旬
活动地点:项目现场
活动内容:邀请国际名模及国际选美三大赛事(环球小姐、世界小姐、国际
小姐)冠军齐聚五龙山斗艳,为五龙山‘开山’~
邀请对象:高端圈层客户、项目意向客户
推广配合:新闻稿、网络等软性报道为主
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费
阶段活动主题
活动主题:法国印象派画展暨五龙山镇山之宝展示 活动时间:4月底
活动地点:项目现场
活动内容:邀请客户前往销售中心参观五龙山项目两幅镇山之宝画作,同时
现场进行法国印象派画展
邀请对象:业内、媒体、意向客户
推广配合:新闻稿、电视新闻、网络等软性报道为主
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费
阶段活动主题
活动主题: FCC精英摄影会法国风情之旅暨2011首届FCC精英摄影会主题展
活动时间:5月初
活动地点:项目现场
活动内容:赞助FCC精英摄影会前往法国摄影游,要求每位参加人每天至少用iphone拍摄美图发10条以上微博( 将同时取得联通赞助 ),活动官方微博(五龙山?法兰西风情之旅)全部进行转发,回国后在五龙山现场举行‘法兰西风情之旅?五龙山摄影展’,同时,微博更名为‘万科?五龙山’,成为项目的官方微博”
邀请对象:项目意向客户
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费
第二阶段(5月初-6月中旬)
结合自身资源的调性活动
本阶段主要通过结合项目自身资源,包括湿地公园、体育公园等进行调性活动,体现项目资源特性,使客户在活动中不仅体验到品质活动,同时感受项目的资源优势。
重点活动:
城市商务精英齐聚——斯洛克邀请赛
法兰西风情BBQ之夜
99瓶拉菲全系红酒收藏礼
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费
活动主题:五龙山斯洛克开杆礼——邀请丁俊晖出席并开杆
活动时间:5月初
活动地点:项目体育公园
活动内容:利用酒店管理公司和高端会所拥有大量精英会员,前往销售中心
参与斯洛克比赛或参观,并邀请丁俊晖出席开杆
邀请对象:酒店或会所VIP、项目意向客户
阶段活动主题
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费
活动主题:法兰西风情BBQ之夜
活动时间:5月中旬
活动地点:湿地公园
活动内容:邀请法式厨师现场烹制食品供客户品尝,客户可自助BBQ 邀请对象:项目意向客户
阶段活动主题
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费
活动主题: 99瓶拉菲全系红酒收藏礼
活动时间:5月初
活动地点:销售中心
活动内容:五龙山庄园会所斥资1300万港币收藏99支拉菲全系镇所,举行
盛装晚礼,遍邀中国名流(至少十位)
邀请对象:同时邀请成都各界精英人士及项目意向客户,活动控制在100
人以内
阶段活动主题
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费
第三阶段(6月中旬以后)
活动暖场,客户维护
持续销售阶段主要为实现项目现场销售氛围营造,以及已成交客户维
护,促进口碑传播,同时穿插大型活动,持续项目曝光度。 重点活动:
客户答谢会
百达翡丽展/成都?五龙山
豪车发布会
富豪商会
2011五龙山?超级玩家年度酒会
2011第四届高质生活领袖榜
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费 活动主题:全球奢侈品限量版拍卖会
活动时间:6月初
活动地点:项目现场
活动内容:现场拍卖限量版LV、GUCCI、DIOR等奢侈品限量版,吸引关注,
增加噱头
邀请对象:诚意金客户、意向客户
阶段活动主题
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费 活动主题:富豪商会
活动地点:销售中心
活动时间:6月底/7月中
活动内容:可按各专业协会持续举行小型项目品鉴会 邀请对象:家具业协会、软件业协会、春熙商会、温州商会、福建商会
活动规模:每场控制在40人左右
阶段活动主题
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费 活动主题:百达翡丽展/成都?五龙山 活动时间:6月中旬
活动地点:项目现场
活动内容:现场展示世界级名表,供客户参观 邀请对象:诚意金客户、项目意向客户 阶段活动主题
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费 活动主题:客户答谢会
活动时间:7月底
活动地点:销售中心
活动内容:邀请成交客户及其亲友参与客户答谢会,以客户答谢形式对客户
进行保养和维护。活动中引入名钻(配名模)、名车的展示,以及慈善拍卖活动
穿插其中。
邀请对象:项目业主
阶段活动主题
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费 活动主题:豪车发布会
活动时间:8月初
活动地点:销售中心
活动内容:邀请豪车上市发布会到项目现场进行 邀请对象:豪车客户、意向客户、业主 阶段活动主题
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费 阶段活动主题
活动主题:2011第四届高质生活领袖榜
活动时间:12月
活动地点:销售中心
活动内容:嫁接中国主流杂志联盟、《First class头等舱》杂志和 FCC(First
Class Club)联合主办的“2011第四届高质生活领袖榜”颁奖典礼,邀请社会
名流集聚项目现场
邀请对象:社会名流、业主
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费 阶段活动主题
活动主题: 2011五龙山?超级玩家年度酒会
12月 活动时间:
活动地点:销售中心
活动内容:未定(酒会及其他品牌嫁接,含慈善拍卖活动 ) 邀请对象:成都特定圈层风尚人士,邀请3至5位京城或沪上名流
活动战:拉动目标客群,启动针对体验和消费 现场体验
深度锁定和成交
现场战
形成有节奏的感官体验
包括前奏、过程、高潮、落单和余温
现场战:现场体验深度锁定和成交
现场流程
包装要点:系统化、专业化,强化视觉、听觉 关键词:高端、生态、文化
销售服务
样板区
展示区
项目区
通路区
现场战:现场体验深度锁定和成交
参观流线
1
3
5
6
7
2
4
1、礼仪岗
2、体育公园
3、住宅销售中心 4、湿地公园
5、住宅样板间 6、别墅销售中心 7、别墅样板间 现场战:现场体验深度锁定和成交
客户重点感知点
区域沙盘
样板房情景演绎 样板间服务
销售大厅/沙盘 销售公示区
湿地公园
客户登记资料 销售大厅洽谈区 客户感知价值 1
9
8
7
6
5
4
3
2
10
11
高
中
低
看房通道
客户触点
大门岗服务区 高
中
低
销售接待
视觉、行为感知价值
理念感知价值
体验价值
感官体验
服务体验
形成有节奏的体验体系
前奏
过程
高潮
余温
现场战:现场体验深度锁定和成交
精神堡垒
塑造带有强烈标识性、兼具建筑美感的精神堡垒,处于项目来访路线关键位
置,有引导作用。
现场战:现场体验深度锁定和成交
步入式景观大道体验
集合天然树种精心打造,全景开放式设计布局,创造生态住区的绿色互动空
间,体现足下的精致尊贵和进入社区的自然感。
设置引导性道旗,标明距离销售中心距离,以缩短客户心理距离。 现场战:现场体验深度锁定和成交
体现精品社区品质,强调人文氛围
社区围墙:结合地形紧邻围墙逐棵种植蜀桧、绿带里交错种植宿生杨,在空
间上划分了城市环境与居住环境同时确保私密性。
现场战:现场体验深度锁定和成交
带有法式主题元素的园林组合
带有项目LOGO的浮雕设计细节
局部小型特色景观,亲水等元素,同时注意四季花卉及高低层次的搭配
现场战:现场体验深度锁定和成交
高贵与格调统一的销售中心
钢琴演奏
斯诺克
咖啡芳香
红酒窖
销售中心内部:提供差异化饮品供客户选择,如哈根达斯不间断供应,现磨
咖啡,印度红茶等。
同时引入其他的外部资源哈根达斯,展示资源红酒吧等。
销售中心外部:带有配合项目园林景观打造法式主题。同时可以考虑销售中
心外围进行延展与水系连接,打造临水洽谈/会客区。 现场战:现场体验深度锁定和成交
样板间中的尊崇生活展示
样板间内配饰使用顶级物品实物,紧紧抓住客户眼球~ 现场战:现场体验深度锁定和成交
用细节体现法兰西文化
酒、画、音乐、动物、香薰。。。。
现场战:现场体验深度锁定和成交
红酒
玫铎(medoc)
以酒庄为原型打造的销售中心,弥漫法式红酒文化
名画
两幅镇山之宝
法国印象派名画
《五龙山的小路》
音乐
法式浪漫音乐
古典和时尚的完美结合
动物
白色鹦鹉的情趣
浪漫和谐的动物世界
香薰
奇妙的嗅觉刺激
不同区域使用适合的香薰,渲染动人气氛
五星级酒店式服务体现尊崇 酒店式服务、服务人员。。。。 现场战:现场体验深度锁定和成交 客户接待
从项目入口开始,
服务生的亲切接待
客户就座
引领客户就座,
从绅士的拉椅开始。
酒水服务
专业的酒水服务团队(商家驻场) ,
营造尊贵的品鉴体验。
人性化尊崇服务水准
现场战:现场体验深度锁定和成交 样板间服务,从帮助客户穿鞋套做起。 整体排布
项目开盘
6月中旬
法国印象派画展暨五龙山镇山之宝展示 4月底
世界之美,万科?五龙山之美 4月中旬
五龙山斯洛克开杆礼——邀请丁俊晖出席并开杆
5月初
法兰西风情BBQ之夜
5月中旬
全球奢侈品限量版拍卖会 6月初
百达翡丽展/成都?五龙山 6月中旬
富豪商会
7月中旬
富豪商会
6月底
客户答谢会
7月底
豪车发布会
8月初
4月
5月
6月
7月
8月
2011五龙山?超级玩家年度酒会
12月
2011第四届高质生活领袖榜 12月
FCC精英摄影会法国风情之旅暨2011首届FCC精英摄影会主题展
5月初
风情万般的法兰西小镇,落户成都五龙山
成都今年大动静
千亿万科,成都终落重子 千亿万科,为何青睐北成都 4月中旬-5月初
99瓶拉菲全系红酒,深藏五龙山 范思哲没来,五龙山来了
千亿万科2011变局成都五龙山 万科?五龙山庄园,定金100万~ 典藏莫奈的五龙山庄园
5月初-6月中旬
五龙山热卖中国探究
是万科变了,还是被万科改变, 6月中旬以后
中大型活动每月至少一次,小型暖场活动至少一周两次。
HOW?
营销怎么做,
PART4.
推广执行
销售执行
豪宅销售,非一日之功~
全世家优势高端资源共享五龙山 全世家世家会整合资源共享五龙山 全世家高端销售精英共聚五龙山
2011年,世家机构将代理成都各区域多个高端项目销售,这些项目之
间将形成巨大的客户聚能效应,同时也将打开新的客户通路。
朗御
富力华庭
誉峰
海洋中心
摩根中心
保利中心
万科金域西岭
保利康桥
保利石像湖
在售高端项目
即将推售高端项目
启动全城种子客户,渠道先行
成都地王天祥项目
全世家优势高端资源共享五龙山
从1999年创始至今,世家机构在成都深耕12年。
从舜苑到粼江峰阁,再到万科?西岭、保利中心,到誉峰,世家机构一直在致力于给成都的上层人士更好的置业服务,2011年,世家机构全新的服务模式即将启动。——世家会高端联盟
全世家世家会整合资源共享五龙山
2011年启动,世家会高端联盟??????
2011年,世家将出刊至少三期《成都高端物业情报》,将重点推介‘万科?五龙山’
1、区域专家(保利198项目别墅团队核心成员)——了解区域、典型客户特点,拥有大量的种子客源。
2、豪宅专家(誉峰、富力天汇、朗御团队核心成员)——善于把握顶级客户心态,及深度洽谈。
3、万科金域西岭别墅项目组成员为主——熟悉万科工作规范要求,包括客户满意度、风险防控等多方面的要求,与万科无障沟通。
全世家高端销售精英共聚五龙山
集全世家之力??????
世家将投入两年来与世家在6个以上的高端项目上保持了活跃交流的两千多位高端客户,将投入在城北新都、金牛、成华及辐射区域的大量企事业单位及行业协会渠道积累
朗御团队
198团队
富力天汇团队
誉峰团队
西岭别墅团队
原有接待模式:
置业顾问完成客户的全部接待、价格谈判流程。
五龙山模式:
初接待(沙盘、样板间等初步讲解)——销售助理 细接待(房源推荐,置业建议)——客户经理 深度接待(房源锁定、价格谈判)——项目经理 总监 豪宅专属销售接待、洽谈模式
开盘目标
—— 开盘必须火;
—— 渠道先行,全面铺排;
—— 货源合理搭配。
别墅开盘目标:销售金额约5亿
符号产品:临河独栋别墅建立项目的价格和品质符号,只为识货者准备。
特色产品:小独栋品质感和价格次于符号产品,但整体品质感非常强,为高
端人群准备的消费型产品。
高层电梯
花园洋房
联排别墅
独栋别墅
走量产品:联排别墅,以及花园洋房整体体量较大,品相较好,也是项目大
量走货的产品。
杠杆产品:本案的临路高层电梯可以发挥价格杠杆用作,依靠高性价比,吸
引追捧人群。
别墅先行,高层跟进,少量多批次,制造热销氛围 推售原则
推售排布
第一批次:5月28日
推货量
联排别墅60套,独栋26套
第二批次:6月11日
推货量
联排别墅20套,独栋21套
第三批次:8月6日
推货量
联排别墅15套,独栋20套
第四批次:9月24日
推货量
联排13套,独栋约17套
推货思路:
(1)走量原则:走量产品(联排)与品质产品(独栋)配合推售,以独栋
产品带整体形象。
(2)紧俏原则:根据蓄客情况,适时调整货量,“僧多肉少”,保证开盘必
热销。
平开高走
利用相对性价比的产品,吸附不同层次客群,建立项目客户基础,后期逐渐提高项目价值。
销售控制
在实现利润最大化的前提下,保证项目销售去化速度达到目标。
价格原则
在现行阶段,项目别墅的价格拟定将主要参考保利公园198蝴蝶谷别墅组团和拉斐庄园:
(1)推售价格:蝴蝶谷主要分两次推售,成交业绩分别为:第一次2天售出188套,第二次1天售出80套;当时蝴蝶谷的联排产品成交均价为14000元/
/平米。 平米,独栋产品因体量较小作为价格标杆,成交均价在27000元
(2)目前价格:蝴蝶谷别墅二手房主流总价在430-500万/套;
结合本案的发展条件,我们建议本案起步期的联排别墅入市均价可设定为15000元/平米,小独栋价格20000元/平米,大独栋价35000元/平米,后期随项目建设的推进可逐步走高。
保利蝴蝶谷
产品
总套数
去化
建筑面积(?)
赠送面积(?)
单价(元/平米)
总价(万)
联排
222
222套
226-250
120-125
11000 – 15000 250-380
双拼
34
34套
297
160
– 21200 18800
560-630
独栋
19
19套
364
146-303
25000 - 30200
910-1100
价格策略
联排别墅主力总价500万元。 小独栋别墅的总价段800-900万元。
GRAND独栋别墅的总价段2100万元。
价格策略
销售组织
(1)采用开放式限制接待制
根据誉峰的经验,需要更多人来参观来传播本案。尤其本案距离较远。来的都是客。
(2)设立媒体、同行开放日
在周三,设立专门接待媒体和同行的时间段,并制定与客户有所区隔的针对性说辞。
销售组织
(3)采用深度的电话营销体系
根据高端客户属性,从人员组织、人员分工、说辞培训等各个方面
进行细化回访。
根据实际拜访情况,由经理、总监了解症结,及时总结改进,保证客户的有效利用。
电话营销体系
高端客户资源获取
人员组织(数量、质量)
人员分工(分别偏重于电话营销、现场接待)
客户到访
客户到访前,分短信、电话方式提醒、确认客户能否到访 客户预约,登记客户车驾、喜好情况
说辞培训
现场演练
总监考核过关
销售组织
销售任务的激励、淘汰制度
考核依据:世家在万科每月下达的销售任务(签约金额)的基础上调2%-5%
不等(具体上浮额度根据每月实际市场和销售状况确定)作为整体销售团队人员的考核依据。每月销售任务(签约金额)按人头分配至团队各成员。
月度奖惩机制:
1、销售任务冠军组(认购总金额最高)奖励现金200元/组;组员半天假期;
2、个人认购金额最高者,每月奖励100元;一天假期;
3、倒数1名(认购金额),处罚200;倒数第二名处罚100;
淘汰机制:
1、一个月内零认购者淘汰;
、连续两月末尾或者连续三月均在倒数2名之内的停岗1个月,根据停岗2
1月制定的销售任务完成与否决定是否淘汰。
销售组织
销售服务考核
考核依据和处罚原则:
依据万科集团对本项目每月销售服务类满意度调查为重要参考依据,深控客户满意度。如触犯万科红黄风险,则按相应制度实施惩罚和淘汰。
销售组织
销售管理考核
考核依据:来访-成交转化率、接待量与带样板间数量的比值、客户跟踪率
考核办法:
1、销售经理对以上比例每月进行核算,来访-成交转化率低于平均水平10%以上者,停岗3天重新学习项目知识,重新考核合格后上岗。
2、接待量与带样板间量的比值,如低于平均水平10%以上者,停岗一个周末,专职讲解样板间。
3、客户跟踪率:即客户回访率,销售经理随时抽查客户记录本,如超过3
组客户在3天内无回访记录,或2组客户1周内无回访记录,停岗1周,仅接待
老客户和做现场辅助类工作。
组织架构
项目总控:郭漫舸
销售执行总控:钟凯
策划推广总控:丁艳
项目现场总控:王娟
项目经理:唐果
项目执行总控:彭致远、张进
渠道总控:段孟力
千亿万科成都华丽转身,
必定成就辉煌~
2011年
西岭的每次大的举动都与成都万科甚至是成都楼市紧密相连
2011年,万科金域西岭进入成熟期,楼王的亮相又将书写一个什么样的“大
事记”,
*
作文十:《五龙山上菩提树》1500字
2006年6月,五龙山意外的发现了佛教圣树一菩提树。据林业专家讲,菩提树属热带、亚热带植物,树叶卵圆形,手掌般大,叶子前端细长。呈针状。 中国论文网 ://.xzbu./8/view-53546.htm 菩提为梵语bodhi的译音,指觉悟的境界。据传,释迦牟尼是坐在一棵大树下顿悟佛理的,这树便被称为菩提树,如果意译,该译为顿悟树、觉悟树吧。在我国一般分布在南方部分省区,在辽宁目前只在兴城的菊花岛发现100余株。 2006年8月25日。辽宁省佛教协会副会长释师忍法师和长春市普门寺住持先后来这里做专程考察,并最终确认了五龙山的菩提树为小叶菩提。树干光滑,呈灰白色,树干坚硬、密度大,果实黑色,圆形,小而坚硬,在五龙山中总数约500余株。据释师忍法师讲,有三种树在佛教界被视为圣树,分别是无忧树、菩提树和娑罗树。佛祖释迦牟尼在无忧树下出生。在菩提树下觉悟成佛,在娑罗树下涅?永生。由眼前的菩提树引发的关于宗教、意识形态、文化交融等方面的思考,令我感到菩提树的与众不同。 关于菩提树,辞书栽:“菩提树,常绿乔木,叶子卵圆形,前端细长,花托略作球形,花隐藏在花托内,果实扁圆形。从树中取出的乳状汁液可制硬树胶。” 相传,当年释迦牟尼盘坐在菩提树下思考人世间的各种问题,想了七天七夜,只剩下生与死的问题没有考虑清楚,这时几颗菩提树的种子掉落下来,归于泥土,释迦牟尼终于觉悟,树生种子,而种子又生树,生即死,死亦生,于是觉悟成佛,创立了佛教广播天下。菩提也就是觉悟的意思,因此菩提树也可称觉悟树。佛教最初创立的500年内,一直没有取得统治地位,所以官建寺庙很少,因此僧侣和信徒都在佛祖觉悟的菩提树下修行,有菩提树的地方就有僧侣,一般说来:有菩提树的地方就最先建立寺庙。 因为菩提树在佛教创立和传播中发挥的突出作用,所以菩提树是“佛教三圣树”中的圣中之圣。据说,僧人头项上受戒时烙下的圆点点就象征着菩提树的种子,之所以烙在头项上是因为菩提树的种子使佛祖的头脑觉悟。 菩提树原产印度,至今印度仍有大菩提树。据资料记载,距印度新德里200公里的泰姬陵大院内有株高大苍老却枝叶繁茂的菩提树。站在树下,浓荫足足有二三十米。 在新德里的莲花寺、甘地故居有菩提树,而在新德里大街上林荫道的树木中也有菩提树。远远望去,它们很像白杨树,只是叶端一二寸长的针状叶梢,是白杨树没有的。印度佛塔多是梯形重叠式结构,中国则为棱柱体。印度佛塔给人浑厚感,中国佛塔显得孤高。佛教传入中国后,与中国的道教、儒教相融合,与原来的也不一样了。北周武帝时。寺庙权力一度威胁到政权,以至于有过“灭佛”的行动,但佛没灭掉,反而促成了中国禅宗的形成。佛教传入,对中国哲学、文学艺术、民俗,包括绘画、音乐、舞蹈、诗歌、小说都产生了很大影响。佛教东汉时就传入中国,经过魏晋南北朝逐渐兴盛起来,源于印度的佛教传进来了,产于印度的菩提树在中国地方北温带气候中却不能生长,只能用其他树木代替。在中国寺宿见不到真正的菩提树,菩提树在野生环境下很难成活,一般都在花盆里培育。在辽宁目前只有兴城的菊花岛和五龙山中发现,释师忍法师确认五龙山的菩提树是小叶菩提,大叶菩提在辽宁还没有发现,所以非常奇特、非常珍贵。 五龙山中的菩提树是在辽东北的首次发现,引起了各界人士,尤其是佛教界人士的密切关注。因为菩提树与佛教的特殊渊源和传承关系。所以可以推测五龙山自古就是一个佛教圣地,甚至可以这样推测,五龙山就是辽东北佛教的发祥地和传承地。丁家房的广惠寺、菩提树、倒坐观音庙、避风台四者之间究竟存在着怎样的内在关系?是巧合还是必然?尚无定论。需要进一步探究。